Koupě bytu k pronájmu není jen o ceně. Problémy v SVJ nebo rozvodech se mohou prodražit

Starší byt určený k rekonstrukci může na první pohled působit jako výhodná cesta k investiční nemovitosti. Jeho pořizovací cena bývá výrazně nižší než u novostavby, jenže samotným podpisem kupní smlouvy výdaje zdaleka nekončí. Rozvody, koupelna, kuchyň, podlahy nebo změna dispozice mohou konečný účet zvýšit o stovky tisíc až více než milion korun.

Zájemci o nájemní bydlení přitom stále více očekávají upravený a funkční interiér. „Většina zájemců o pronájem se nespokojí se zastaralým stavem bytu,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO společnosti hyponamíru.cz. Modernizovaná nemovitost může majiteli umožnit požadovat vyšší nájemné, rekonstrukce však musí odpovídat lokalitě a reálným možnostem budoucích nájemníků.

Nejdříve nájemník, teprve potom vhodný byt

Ještě před hledáním konkrétní nemovitosti by mělo být jasné, komu bude určena. Od cílové skupiny se odvíjí poloha, velikost, dispozice, vybavení i rozsah plánovaných úprav.

Studenti zpravidla hledají dostupné bydlení poblíž vysokých škol, služeb a veřejné dopravy. Rodiny mohou dát přednost klidnější čtvrti, zeleni a blízkosti škol nebo školek. Odlišné požadavky mají také lidé, kteří hledají dlouhodobý domov, a hosté využívající krátkodobé ubytování.

Pro dlouhodobý pronájem bývá za jednu z nejuniverzálnějších variant považován byt 2+kk s plochou přibližně 50 až 55 m². Nabízí samostatnou ložnici, ale jeho pořizovací a provozní náklady obvykle nedosahují úrovně větších rodinných bytů. Oslovuje zejména jednotlivce a mladé páry. Ve srovnání s garsonkami se v něm také nájemníci zpravidla střídají méně často, což může omezit období bez nájemného.

Ani vhodná dispozice však sama o sobě úspěšnou investici nezaručí. Důležitá je dopravní dostupnost, občanská vybavenost a stav celého domu. U dlouhodobého pronájmu se navíc často uplatní nezařízený byt, ve kterém majitel zajistí především odolnou kuchyň, koupelnu a další pevné vybavení.

Krátkodobému pronájmu může lépe vyhovovat garsonka nebo 1+kk v centru města či poblíž turistických cílů. Sklep nebo balkon zde nemusí být rozhodující. Větší význam má efektivně využitý prostor, kvalitní postel, moderní koupelna, praktický kuchyňský kout, rychlé internetové připojení a technologie usnadňující předávání bytu, například chytrý zámek.

Metro D, brownfieldy a tajná zóna zhodnocení: kde se může v Praze v roce 2026 lámat realitní trh?

Rozdíl proti novostavbě může přesáhnout 68 tisíc korun za metr

Hlavní výhodou staršího bytu zůstává nižší pořizovací cena. Podle údajů České bankovní asociace a společnosti Flat Zone z konce roku 2025 vycházel celorepublikový průměr panelových bytů na 70 987 Kč za m². U starších cihlových bytů to bylo 80 613 Kč za m², zatímco novostavby prodávané developery dosahovaly průměrně 139 820 Kč za m².

Panelový byt tak byl v průměru levnější o více než 68 tisíc korun za metr čtvereční, tedy téměř o 50 %. U cihlového bytu činil rozdíl přibližně 42 %. Jde ovšem o celorepublikové hodnoty. Starší byty v Praze a Brně byly v průměru zhruba třikrát dražší než ve městech s méně než 10 tisíci obyvateli.

Starší nemovitosti navíc v roce 2025 zdražovaly rychleji než nová výstavba. Jejich ceny se v celorepublikovém průměru zvýšily meziročně o 18 %. Novostavby v prvoprodeji zdražily o 9 % a přeprodávané zánovní jednotky o 13 %. Nižší vstupní cena tedy neznamená, že by starší byty zůstávaly stranou rostoucího trhu.

U nemovitostí v původním stavu může vzniknout prostor pro další vyjednávání. Hyponamíru uvádí, že při rychlém jednání lze v některých případech dosáhnout dodatečné slevy ve výši 5 až 10 % z kupní ceny. Rozhodující však zůstává součet pořizovací ceny a všech nezbytných oprav.

Prověřit je potřeba byt, dům i jeho právní minulost

Nízká cena může zakrývat problémy, které se projeví až po převzetí bytu. Nestačí proto zkontrolovat pouze interiér. Stejnou pozornost si zaslouží celý dům, hospodaření společenství vlastníků i právní stav nemovitosti.

U SVJ je důležitá výše pravidelných příspěvků, stav fondu oprav, splácené úvěry a plánované investice. Ze zápisů ze schůzí lze zjistit, zda se chystá oprava střechy, fasády, výtahu nebo společných rozvodů. Pravidla domu či rozhodnutí SVJ mohou ovlivnit také rozsah stavebních prací v samotném bytě.

Technická prohlídka by měla zahrnovat elektroinstalaci, vodu, kanalizaci, plyn, okna, podlahy a stav konstrukcí. U bytů v nejvyšších patrech a podkroví je nutné věnovat zvýšenou pozornost střeše a případnému zatékání. U starších domů může být vhodný také odborný stavebně-technický posudek.

Kontrola listu vlastnictví může odhalit zástavní práva, věcná břemena nebo exekuce. Skutečné provedení bytu by zároveň mělo odpovídat stavební dokumentaci. Nepovolené změny dispozice nebo jiné zásahy mohou přinést problémy s úřady, další výdaje a požadavek na uvedení nemovitosti do souladu s dokumentací.

Investice do nemovitostí: co dělají úspěšní jinak než ostatní

Rizikem jsou rovněž skryté technické vady, plísně, poruchy rozvodů nebo problémy se statikou, které mohly být překryty kosmetickými úpravami. Rekonstrukce se může protáhnout a byt po tuto dobu nevydělává, přestože majitel dál hradí splátky, zálohy a další pravidelné náklady. Průběh prací mohou zkomplikovat také chybějící povolení nebo spory se sousedy kvůli hluku a prachu.

Rekonstrukce může stát více než milion korun

Kompletní rekonstrukce staršího bytu vychází podle údajů Hyponamíru v průměru na 18 až 25 tisíc Kč za m². U bytu 1+1 se orientační rozpočet pohybuje mezi 600 a 800 tisíci korun. Rekonstrukce 2+1 může stát od 800 tisíc do 1,2 milionu korun a u dispozice 3+1 se předpokládané náklady pohybují přibližně od 1,2 do 1,8 milionu korun.

Materiál tvoří přibližně 60 % celkových výdajů a práce řemeslníků zbývajících 40 %. K základnímu rozpočtu je vhodné připočítat rezervu ve výši 20 až 25 % na vícepráce a nepředvídané komplikace. Projektová dokumentace, povolení nebo statický posudek mohou přidat dalších 20 až 50 tisíc korun.

Peníze by měly směřovat především do částí, které ovlivní spolehlivost, provozní náklady a atraktivitu bytu. Patří mezi ně nové bytové jádro, výměna hliníkové elektroinstalace za měděnou, rozvody vody a kanalizace, odolné podlahy, okna, vstupní dveře a topná soustava.

Součástí rekonstrukce mohou být také úpravy nenosných příček, například přeměna dispozice 1+1 na 2+kk. Sádrokartonové podhledy mohou zakrýt nové rozvody a vytvořit prostor pro akustickou izolaci. U podlah se počítá s vyrovnáním povrchu a položením materiálu, který zvládne intenzivnější provoz a snadnou údržbu.

Rozpočet by neměl končit cenou materiálu a prací. Zahrnout je potřeba projektovou dokumentaci, případná povolení, posudky, odměny jednotlivých řemeslníků, vybavení interiéru, odvoz suti, likvidaci odpadu a závěrečný úklid. Právě opomenuté vedlejší výdaje často způsobí, že se původně připravená částka rychle vyčerpá.

Investiční hypotéky mají přísnější pravidla

Koupi bytu i jeho rekonstrukci lze financovat hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření. Hypotéka se uplatní především u vyšších částek. Úvěr ze stavebního spoření může sloužit k financování samotné rekonstrukce nebo jako doplněk hypotéky. U některých spořitelen lze podle podkladu získat nezajištěný úvěr až přibližně do 2,5 milionu korun.

Od 1. dubna 2026 platí doporučení ČNB poskytovatelům hypoték, aby u úvěrů na investiční nebo třetí a další obytnou nemovitost nepřekračovalo LTV 70 %. Výše hypotéky by tedy měla činit maximálně 70 % hodnoty zastavené nemovitosti.

Investiční byt láká skoro polovinu Čechů. Nová pravidla hypoték ale mění hru

Doporučený limit ukazatele DTI je 7. Celkové zadlužení žadatele by nemělo překročit sedminásobek jeho čistého ročního příjmu. Nejde o plošný zákonný zákaz, ale o doporučení České národní banky, které banky zapracovávají do svých úvěrových pravidel.

Investor proto zpravidla potřebuje více vlastních peněz nebo další nemovitost k dozajištění. Některé banky mohou do posouzení bonity zahrnout také část očekávaného budoucího nájemného. Způsob a rozsah jeho započtení se však může mezi bankami lišit.

O návratnosti nerozhoduje jen výše nájemného

Při výpočtu návratnosti je potřeba sečíst kupní cenu, provizi realitní kanceláře, rekonstrukci a všechny související výdaje. Proti nim stojí čistý příjem z nájemného, nikoliv pouze částka uvedená v nájemní smlouvě.

Výsledek ovlivňují také pravidelné platby, opravy, pojištění, případné období bez nájemníka a způsob financování. Byt po rekonstrukci může přinést vyšší nájemné a rychlejší obsazení, příliš drahé úpravy se však nemusejí v běžné lokalitě nikdy plně vrátit.

Dispozice 2+kk nabízí pro dlouhodobý pronájem širokou skupinu potenciálních zájemců, sama o sobě ale nestačí. O výsledku investice rozhoduje pořizovací cena, lokalita, stav domu, právní situace, rozsah rekonstrukce i podmínky financování. Levný byt s problematickými rozvody, zadluženým SVJ a nejasnou stavební dokumentací může být nakonec podstatně dražší než udržovaná nemovitost s vyšší kupní cenou.

Zdroje: feedit.cz, hyponamiru.cz