Investice do nemovitostí: co dělají úspěšní jinak než ostatní
27. 8. 2025Investice do nemovitostí zní často jako zaručená cesta k jistému výnosu. Ve skutečnosti ale rozhoduje způsob, jakým se o nemovitost a celý pronájem staráte. Kdo se vyhne základním chybám, dokáže z nájmu získat maximum. Kdo je naopak podcení, zbytečně přichází o desítky i stovky tisíc korun.
Jedním z nejčastějších úniků peněz je doba, kdy je byt prázdný. V Praze trvá průměrná mezera mezi nájemníky pět týdnů, a to každých zhruba osmnáct měsíců. V přepočtu to znamená, že majitel přijde o více než jednu celou splátku. Přitom stačí spustit inzerci s předstihem a mezery se dají téměř úplně odstranit.
Dalším kritickým bodem jsou samotní nájemníci. Jediný neplatič může stát majitele i dvě stě tisíc korun na právních službách, škodách a ušlém nájmu. Přitom jednoduchá prověrka – od insolvenčního rejstříku přes reference až po cílené dotazy – riziko neplatičů sníží prakticky na minimum.
Neméně důležitá je pravidelná aktualizace výše nájmu. Zatímco ceny služeb v roce 2024 stouply o více než pět procent a nájmy o čtyři až deset, většina smluv zůstává „zamrzlá“. Pouze malá část majitelů má nájemné na tržní úrovni. Rozdíl v příjmech přitom může být znatelný a v dlouhodobém horizontu jde o statisíce.
A pak jsou tu zdánlivé detaily. Pokud není ve smlouvě jasně napsáno, že byt musí být při předání vymalovaný a uklizený, může se každý odchod nájemníků prodražit o dvacet až čtyřicet tisíc korun.
Byt u moře za cenu pražské garsonky? Tyto země lákají investory
Vyplatí se také myslet na daně. Místo paušálu je možné uplatnit odpisy, které u novostaveb v Česku dělají 3,33 % ročně. U bytu za téměř dvanáct milionů to znamená snížení daňového základu o skoro čtyři sta tisíc korun ročně, což ušetří přibližně 59 tisíc na daních. Připočteme-li odečet úroků z hypotéky, lze se i na více než deset let dostat na nulovou daň z pronájmu.
Právě hypotéka je kapitola sama pro sebe. Kdo koupí jeden byt za hotové, má sice klid, ale zároveň se připravuje o možnost násobně vyššího výnosu. Při 80% hypotéce a dostatečné bonitě lze místo jedné nemovitosti pořídit klidně pět. Ano, úroky část výnosu spolkne, ale dlouhodobý rozdíl ve zhodnocení je propastný. Navíc hypotéku není dobré jen pasivně splácet. Aktivní práce s úvěry – jejich slučování, uvolňování zástav nebo využívání nových příjmů k navýšení bonity – umožňuje nakupovat další nemovitosti dříve, než by to šlo při „běžném“ splácení.
Z toho všeho vyplývá jednoduchá věc: u nemovitostí rozhoduje především péče v průběhu let. Samotná koupě je jen začátek. Skutečný růst přináší až systematická práce – ať už jde o vyjednávání s nájemníky, optimalizaci daní, nebo chytré využívání hypoték.
