Investiční byt láká skoro polovinu Čechů. Nová pravidla hypoték ale mění hru

Zájem o byty jako způsob, jak uložit peníze a uchránit je před znehodnocením, v Česku nepolevuje. Z lidí, kteří v příštích letech plánují pořízení bytu, jich 46,1 procenta přemýšlí o koupi investiční nemovitosti. Právě ve chvíli, kdy poptávka zůstává silná, se ale mění podmínky financování. Od 1. dubna začínají platit přísnější doporučené limity pro investiční hypotéky a banky navíc mnohem pečlivěji sledují, zda bude příjem žadatele dostatečně stabilní i za několik let.

Investiční byt zůstává pro řadu lidí první volbou

Nemovitost si dál drží pověst jedné z nejbezpečnějších investic. Nejde jen o tradiční víru v „cihly“, ale i o představu, že byt nabídne rozumný poměr výnosu, rizika a likvidity a v delším čase dokáže překonat inflaci. To se promítá i do nákupních plánů domácností. Koupě nového bytu ještě letos připadá v úvahu 26 procentům Čechů a dalších 32,6 procenta o ní uvažuje do tří let. Jen 17,4 procenta oslovených s pořízením bytu nepočítá ani v horizontu deseti let.

Rozhodující zůstává cena. Téměř polovina zájemců, konkrétně 45,2 procenta, hledá byt do šesti milionů korun. Do osmi milionů se chce vejít zhruba další čtvrtina kupujících, takže v tomto rozmezí se pohybují přibližně dvě třetiny trhu. Na opačném konci je jen malá skupina lidí. Více než 15 milionů korun je ochotno za byt zaplatit 3,3 procenta respondentů.

Právě hranice šesti milionů korun ale v praxi naráží hlavně v Praze na tvrdou realitu. V novostavbě za takovou částku často připadá v úvahu jen malá jednopokojová garsonka, a i to spíš tehdy, když se kupující dostane k nabídce projektu mezi prvními. Nejmenší byty se prodávají nejrychleji a nových bytů pod touto cenovou hranicí je na pražském trhu minimum.

Dubnové zpřísnění investorům bere část prostoru

Do tohoto prostředí vstupují nová pravidla. ČNB doporučuje od 1. dubna 2026 u investičních hypoték a u úvěrů na pořízení třetí a další obytné nemovitosti přísnější parametry. Horní hranice LTV má být 70 procent a DTI maximálně 7. U běžných hypoték na vlastní bydlení se základní rámec nemění. Závazný zůstává limit LTV, zatímco doporučené ukazatele DTI a DSTI banky většinou dodržují, ale nejde o právně závazný strop.

Na trhu se proto počítá s tím, že počet hypoték čerpaných na investiční byty klesne přibližně o 10 až 15 procent. Neznamená to však automaticky, že zlevní samotné nemovitosti. Část investorů si totiž úvěry stihla zařídit dopředu a další budou hledat jiné cesty, jak nákup financovat nebo jak se na výnosech z realit podílet i bez přímé koupě bytu.

Praha jen jako investice? Stále víc lidí volí dům mimo město, ale byt v Praze si nechávají

Jednou z alternativ může být crowdfunding. V tomto segmentu už dnes tvoří nemovitostní projekty přibližně dvě třetiny nabídky jedné z platforem a dominantní roli mají hlavně menší rezidenční stavby, developerské projekty a rekonstrukce. Průměrná výše jedné tranše tam přesahuje čtyři miliony korun, což ukazuje, že část kapitálu se může přesouvat i mimo klasickou hypotéku a přímé vlastnictví.

Banky víc zajímá, odkud peníze přicházejí a jak dlouho vydrží

Rok 2026 zároveň potvrzuje, že při žádosti o hypotéku už nestačí jen slušná výše mzdy. Banky mnohem víc než dřív řeší dlouhodobou udržitelnost příjmů. Nestačí tedy doložit, že člověk vydělává dobře teď. Důležité je i to, zda má stabilní pracovní poměr a jestli pracuje v oboru, který bude mít silnou pozici i v dalších letech. Neuspějí lidé ve zkušební nebo výpovědní lhůtě a problém často představuje i práce na dobu určitou nebo krátkodobé brigády.

Za stabilnější banky považují například zdravotnictví, školství, státní správu, energetiku, kritickou infrastrukturu, IT, kybernetickou bezpečnost nebo zemědělství. Opatrnější jsou naopak u gastronomie, ubytování a cestovního ruchu, tedy oborů, které bývají při hospodářském ochlazení zranitelnější. Do hodnocení stále víc vstupuje i tlak automatizace a umělé inteligence. Mezi pozice, u nichž se skloňuje vyšší riziko proměny trhu práce, patří administrativní role, copywriteři, juniorní grafici, programátoři, ale také pokladní, skladníci nebo operátoři výroby.

„Hypoteční úvěr je finanční závazek na mnoho let. Proto banky mnohem komplexněji hodnotí příjmy žadatelů a jejich dlouhodobou stabilitu. Výhodu mají pracovníci v oborech, kde je lidský prvek nenahraditelný,“ uvádí Miroslav Majer, CEO hyponamiru.cz.

Sazby zůstávají důležitým problémem

Vyčkávat na výrazné zlevnění hypoték se letos příliš nevyplácí. Hypoteční sazby začaly už v únoru znovu růst a 2T repo sazba ČNB zůstává na úrovni 3,5 procenta. Na mezibankovním trhu vystoupala 10. března sazba tříleté fixace na 4,13 procenta, což banky postupně promítají do svých nabídek. Vedle domácí situace může do dalšího vývoje promluvit i zahraničí, například delší konflikt na Blízkém východě, který by dál tlačil vzhůru ceny energií a tím i inflaci.

Silným tématem letoška je také refinancování. Podle ČNB letos končí fixace u úvěrů se zůstatkem 460 miliard korun a průměrná sazba těchto hypoték je 3,3 procenta. Nové podmínky už jsou ale jinde. V únoru dosahovala průměrná sazba interně refinancovaných hypoték 4,41 procenta a při refinancování z jiné banky 4,43 procenta. Právě to je jeden z důvodů, proč se do hry znovu vracejí delší fixace, často minimálně na pět let. Domácnosti dávají přednost jistotě stabilní splátky před čekáním na rychlý návrat výrazně levnějších hypoték.

Kdo chce letos o hypotéku žádat, musí být připravený i na důkladnější prověřování celé situace. Nejčastějším důvodem zamítnutí zůstává slabší bonita, komplikaci ale může způsobit i nízký odhad nemovitosti, kvůli němuž chybí potřebných 10 až 20 procent vlastních zdrojů, nebo záznam v registrech. Větší roli hraje také energetická náročnost domu či bytu. Úspornější budovy znamenají nižší provozní náklady a obvykle i vyšší hodnotu, zatímco starší nemovitosti mohou vyžadovat další investice.

Český trh tak momentálně stojí na poměrně jasném rozcestí. Zájem o investiční byty nezmizel a pro velkou část lidí zůstávají nemovitosti symbolem jistoty. Jenže rok 2026 zároveň ukazuje, že samotná chuť koupit už nestačí. Nová pravidla, přísnější posuzování příjmů i vyšší náklady na financování budou od kupujících vyžadovat mnohem přesnější propočty než dřív.

Zdroje: Ekospol, Fingood, hyponamíru.cz