Stát chce sáhnout na investiční byty. Účet ale mohou dostat lidé, kteří žijí v nájmu

Zvýšit daně majitelům, kteří vlastní větší množství bytů, může na první pohled působit jako způsob, jak zlepšit dostupnost bydlení. Jenže řada těchto nemovitostí dnes slouží lidem, kteří ve vlastním nebydlí. A pokud jejich pronajímatelům vzrostou náklady, mohou se důsledky projevit také na výši nájemného. Právě před tím varují zástupci českého realitního trhu, kteří upozorňují i na možné omezení nabídky nájemních bytů.

Možnost vyššího zdanění investičních nemovitostí v posledních týdnech otevřela ministryně financí Alena Schillerová. Zatím však nejde o schválené opatření ani konkrétní legislativní návrh. Nejsou známé konkrétní sazby, podmínky ani okruh vlastníků, kterých by se změna týkala. Navíc pro ni zatím neexistuje shoda uvnitř vládní koalice. Proti se staví SPD i Motoristé. Přesto už vyvolala výrazný nesouhlas mezi pronajímateli a realitními společnostmi.

Daň pro majitele bytů mohou nakonec zaplatit nájemníci

Proti vyššímu zdanění vystoupily společně Asociace nájemního bydlení (ANB) a Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN). Obě organizace upozorňují, že investiční nemovitost nemusí znamenat prázdný byt, jehož majitel pouze čeká na růst ceny. Ve velkém množství případů jde o běžné nájemní bydlení.

Pokud by stát vlastníkům takových bytů zvýšil daňovou povinnost, část pronajímatelů by se podle asociací pokusila nové výdaje promítnout do nájemného. Jiní by mohli přehodnotit, zda se jim pronajímání nadále vyplatí. Někteří majitelé by se tak mohli rozhodnout nemovitost prodat.

Prodej bytu přitom může pomoci domácnosti, která hledá vlastní bydlení. Zároveň ale znamená, že daná nemovitost přestane být dostupná lidem odkázaným na pronájem. A právě menší nabídka nájemních bytů by mohla v lokalitách s vysokou poptávkou vytvořit další tlak na růst nájemného.

Podle Jiřího Pácala, člena správní rady ARTN, se výnosy z nájemného při bezproblémovém pronajímání pohybují zhruba kolem 3 % ročně. Ani takový výsledek však není samozřejmostí. Vlastník musí počítat s údržbou nemovitosti, opravami a případnými technickými problémy. Další komplikací mohou být nájemníci, kteří přestanou platit. Někteří pronajímatelé navíc stále splácejí úvěry, za které byt pořídili.

Pronajímání proto nemusí být vždy ziskové. Podle obou asociací by další daňová zátěž mohla zhoršit ekonomiku provozu nájemních bytů a zároveň omezit prostředky, které jejich vlastníci věnují údržbě a modernizaci.

Byt na pronájem už nemusí být zlatý důl. Jedna chyba může výrazně snížit výnos

Kdo je vlastně investor a kdo jen vlastní více bytů?

Jednou z největších nejasností celé debaty zůstává samotné vymezení investiční nemovitosti. Není totiž rozhodnuto, zda by se vyšší daň měla vztahovat například na druhý či třetí vlastněný byt, na nemovitosti určené k pronájmu, nebo především na dlouhodobě neobývané byty.

Tyto situace přitom mají odlišné důsledky. Někdo si mohl pořídit další byt jako zajištění na stáří, jiný jej plánuje v budoucnu přenechat dětem. Další člověk mohl nemovitost zdědit. Do té doby, než ji bude rodina potřebovat, ji přitom může běžně pronajímat.

Samotný počet nemovitostí navíc podle asociací nic nevypovídá o jejich celkové hodnotě. Dva menší byty mohou mít nižší cenu než jediný luxusní byt. Stanovit vyšší daň pouze podle počtu vlastněných nemovitostí proto považují za problematické.

Sporná je také představa, že investiční byty zůstávají převážně prázdné. Jiří Pácal je přesvědčený, že nemovitostí ponechaných bez využití výhradně kvůli očekávanému růstu ceny je velmi málo. Neobsazenost může souviset například s plánovanou rekonstrukcí nebo s tím, že vlastník chce mít byt připravený pro budoucí potřeby rodiny.

Současně ale asociace upozorňují, že chybějí dostatečně podrobná a spolehlivá data o dlouhodobé neobsazenosti bytů a jejích příčinách.

Určitý obraz poskytuje sčítání lidu z roku 2021, podle kterého bylo v Česku přibližně 16 % bytů neobydlených. Tento údaj ovšem automaticky neznamená, že jde o investiční nemovitosti záměrně držené mimo trh.

Na rozdíl mezi pronajímanými a skutečně nevyužívanými byty upozorňuje také OECD. Ta doporučuje zvážit cílené zdanění dlouhodobě prázdných nemovitostí v oblastech, kde je po bydlení vysoká poptávka. Takové opatření by však vyžadovalo přesnou definici neobsazeného bytu, dostatek údajů a kontrolu jejich využívání. Nejde tedy o totéž jako automaticky zatížit vyšší daní každého, kdo vlastní více pronajímaných bytů.

Dostupnější bydlení podle realitních asociací potřebuje hlavně novou výstavbu

Vyšší daně by podle profesních organizací nemusely zasáhnout pouze současné pronajímatele. Riziko vidí také v možném omezení investic do nových nájemních projektů.

V posledních letech se v Česku postupně rozvíjí profesionálně spravované nájemní bydlení. Vedle jednotlivců, kteří pronajímají jeden nebo několik bytů, působí na trhu také společnosti vlastnící desítky či stovky nemovitostí. Jejich projekty nabízejí dlouhodobé pronájmy, profesionální správu a doprovodné služby.

Byty v Česku zdražují skoro dvakrát rychleji než v EU. Vlastní bydlení se lidem dál vzdaluje

Tyto investice však vyžadují značný kapitál. Někteří velcí pronajímatelé si na výstavbu půjčují stovky milionů korun a počítají s návratností v horizontu 15 až 20 let. Nejistota ohledně budoucích daní a dalších pravidel proto může ovlivnit jejich rozhodování o nových projektech.

Na dlouhodobý charakter developerských investic upozorňuje také Rudolf Kraina, ředitel společnosti Trigema Rental. Výstavba podle něj neznamená pouze vznik samotných bytů. Soukromé projekty mohou přinášet také nové ulice, parky, veřejné prostory, služby a infrastrukturu. Investoři přitom potřebují vytvářet rezervy nejen na údržbu budov, ale také na jejich budoucí modernizaci a péči o okolí.

ANB a ARTN považují za zásadní problém českého bydlení především nedostatečnou výstavbu. Za důležité proto označují rychlejší povolování staveb, předvídatelné územní plánování, dostupnost připravených pozemků a odpovídající infrastrukturu. Samotné vyšší zdanění podle nich žádné nové byty nevytvoří.

Vedle dopadů na bydlení se objevuje ještě otázka, kolik peněz by změna skutečně přinesla veřejným rozpočtům. Výnos současné daně z nemovitých věcí totiž ze 100 % náleží obcím, na jejichž území nemovitosti leží. Pokud by se pouze zvýšila tato daň a nezměnilo se rozpočtové určení jejího výnosu, státní rozpočet by z ní žádný přímý dodatečný příjem nezískal.

Dosud navíc nebylo zveřejněno, kolika bytů by se případné opatření týkalo, jaké příjmy by přineslo ani kolik by stála jeho administrace. Obě asociace proto požadují, aby případné změně předcházela podrobná analýza dopadů a odborná diskuse, do které by se zapojily obce, nájemníci, vlastníci, investoři, developeři, správci nemovitostí i ekonomové.

Zda by vyšší zdanění skutečně zvýšilo nájemné, omezilo nabídku pronájmů, nebo naopak pomohlo uvolnit více nemovitostí pro vlastní bydlení, zatím nelze spolehlivě vyčíslit. Rozhodovat bude především konkrétní podoba opatření. Právě ta ale stále chybí.

Zdroje: asociacenajemnihobydleni.cz, cnn.iprima.cz, ceskenoviny.cz