Investiční dům může vydělávat statisíce. Stačí ale několik špatných předpokladů a čísla se rozsypou

Koupit dům v atraktivní lokalitě, nabídnout jej turistům a postupně inkasovat příjmy z jednotlivých pobytů může na první pohled vypadat jako poměrně přímočará investice. Jenže samotná pěkná nemovitost ani vysoká cena za noc ještě nezaručují, že bude celý projekt skutečně vydělávat.

Rozhoduje především to, kolik nocí během roku se podaří prodat, jakou cenu jsou hosté ochotni zaplatit a kolik peněz spolkne provoz. K tomu se přidává technický stav domu, případná rekonstrukce, financování a také povinnosti, které s provozováním krátkodobého ubytování souvisejí.

Při rozhodování proto nestačí porovnat kupní cenu domu s cenami ubytování na Bookingu nebo Airbnb. Smysl má až propočet celé investice včetně méně příznivého scénáře.

Lokalita je důležitá, ale sama nestačí

U rekreačního domu začíná výběr zpravidla lokalitou. Mezi zavedené oblasti patří například Krkonoše, Lipensko, Šumava, Třeboňsko nebo Pálava. Jiný typ klientely může nabídnout Praha a další turisticky navštěvovaná města, kam přijíždějí nejen turisté, ale také lidé na pracovních cestách.

Zájem o domácí cestování přitom zůstává vysoký. Podle průzkumu agentury CzechTourism plánovalo v roce 2026 letní dovolenou v Česku 77 % oslovených. Mezi nejčastěji zvažované tuzemské destinace patřily Jihočeský a Jihomoravský kraj.

Samotná návštěvnost regionu však ještě nic neříká o tom, jak často bude obsazený konkrétní dům. Důležitá je také sezonnost. Zatímco některá místa žijí především několik týdnů během léta nebo zimy, jiná dokážou přitahovat hosty po větší část roku. Výhodu tak mohou mít oblasti, které kombinují více druhů vyžití. Typickým příkladem je Lipno s letními aktivitami kolem přehrady a zimní nabídkou spojenou s lyžováním.

Před koupí je proto vhodné zjistit, jak vypadá poptávka nejen během letních nebo zimních prázdnin, ale také na jaře, na podzim a ve všední dny mimo hlavní sezonu.

Koupě bytu k pronájmu není jen o ceně. Problémy v SVJ nebo rozvodech se mohou prodražit

Stejně důležité je vědět, komu má být dům určen. Rodiny s dětmi budou mít jiné požadavky než skupiny dospělých nebo páry. U rodinného ubytování může hrát roli dětská postýlka, jídelní židlička, herna či zahrada s vybavením pro děti. Část hostů cestuje se psy, takže může rozhodovat také možnost pobytu s domácím mazlíčkem.

Větší skupiny zase ocení více samostatných ložnic a koupelen, společenskou místnost a vlastní parkování. U dražšího ubytování mohou nabídku rozšířit bazén, sauna nebo vířivka. Výbavu je vhodné přizpůsobit i konkrétnímu místu. V horských oblastech se hodí prostor na lyže a sušení oblečení, v lokalitách vyhledávaných cyklisty zase bezpečná úschovna kol.

Ještě před koupí by měl investor získat představu o reálně dosažitelné ceně. Pro základní porovnání lze projít alespoň deset podobných domů na velkých rezervačních portálech a zaměřit se na nemovitosti s obdobnou kapacitou, počtem ložnic, koupelen, vybavením a polohou.

Ceny je potřeba sledovat v různých termínech. Jiná částka může platit během letních prázdnin, jiná o Vánocích a na Silvestra a výrazně nižší může být mimo sezonu. Rozdíly vznikají také mezi víkendy a pracovními dny. Do porovnání patří i minimální délka pobytu, poplatek za úklid nebo případné slevy při delších rezervacích.

Nabídková cena přitom není totéž co částka, za kterou se pobyt skutečně prodal. Veřejné nabídky proto poskytují především orientaci.

Pokud se vybraný dům už krátkodobě pronajímá, je mnohem cennější historie skutečných rezervací a tržeb. Ideální je získat údaje alespoň za poslední dva až tři roky. Prohlášení prodávajícího o zavedené klientele samo o sobě skutečnou obsazenost nedokládá.

Obsazenost je navíc potřeba počítat pouze z období, kdy je nemovitost hostům skutečně k dispozici. Pokud je dům nabízen 300 nocí v roce a 150 z nich se podaří prodat, obsazenost činí 50 %.

Levnější dům se může výrazně prodražit

Po výběru lokality přichází na řadu konkrétní nemovitost. Starší dům může mít nižší pořizovací cenu, jenže rozdíl snadno pohltí rekonstrukce. Kontrolu si zaslouží střecha, okna, vytápění, rozvody a celkový technický stav.

Pro krátkodobé ubytování je důležitá také dispozice. Přidání další koupelny, změna kuchyně nebo přesouvání příček mohou znamenat další výrazné náklady.

Investiční byt nekončí koupí. Bez návaznosti služeb se z majitele stává projektový manažer

Novostavba naopak obvykle rozsáhlou rekonstrukci nepotřebuje, ale její uspořádání nemusí být pro krátkodobé pobyty ideální. U projektu, který se teprve staví, může být výhodou možnost změnit některé prvky ještě před dokončením.

Rozhodnout je třeba také o způsobu využití domu. Nemovitost lze pronajímat jako jeden celek jedné skupině hostů, případně ji rozdělit na několik samostatných apartmánů. Druhé řešení vyžaduje odpovídající dispozici, více vybavení a často také stavební úpravy. Současně je nutné ověřit, zda takové využití odpovídá povolenému účelu užívání stavby.

Technická kontrola ale představuje pouze jednu část prověřování. Před koupí je potřeba ověřit vlastníka nemovitosti, případné spoluvlastníky, zástavní práva, věcná břemena a další omezení.

Pozornost si zaslouží také přístupová cesta. Pokud vede přes cizí pozemek, musí být přístup k domu právně zajištěný. Prověřit je vhodné napojení na elektřinu, vodu, kanalizaci či plyn a také případná omezení kapacity přípojek.

Skutečné provedení stavby by zároveň mělo odpovídat stavební dokumentaci. Komplikací mohou být nepovolené přístavby, změněné dispozice nebo jiné úpravy, které nejsou řádně povolené.

Samostatnou otázkou je financování. Dům lze koupit z vlastních peněz, prostřednictvím úvěru nebo kombinací obou možností. Úvěr může pokrýt nejen samotnou koupi, ale také rekonstrukci.

U investičních hypoték od 1. dubna 2026 doporučuje Česká národní banka bankám obezřetnější pravidla. Doporučené LTV činí maximálně 70 %, což znamená úvěr do 70 % hodnoty nemovitosti. DTI by nemělo překročit hodnotu 7, tedy celkový dluh odpovídající nejvýše sedminásobku čistého ročního příjmu žadatele. Doporučení se vztahuje na investiční obytné nemovitosti a také na třetí a každou další pořizovanou obytnou nemovitost.

Skutečný výnos ukážou až všechny náklady

Krátkodobý pronájem má proti běžnému dlouhodobému nájmu podstatně více průběžných výdajů. Do kalkulace patří úklid, praní prádla, hygienické potřeby, internet, pojištění nemovitosti a odpovědnosti, energie, voda, daň z nemovitých věcí nebo provize rezervačním platformám.

Další peníze může stát vlastní propagace, externí správce, účetnictví nebo rezervační software. Zapomenout nelze ani na budoucí opravy a pravidelnou obnovu vybavení.

Významnou položkou mohou být energie. Náklady přitom nevznikají pouze během pobytu hostů. U některých domů je nutné například topit i v době, kdy zůstávají prázdné.

Ani vlastní správa není úplně zdarma. Přímou fakturu sice majitel nedostane, ale rezervace, komunikace s hosty, úklid, údržba a řešení problémů zabírají čas. I ten má při hodnocení investice svou hodnotu.

Základní výpočet výnosu může být poměrně jednoduchý. Od ročních příjmů se odečtou provozní náklady včetně správy a rezervy na opravy. Výsledná částka se následně vydělí celkovými penězi vloženými do pořízení a zprovoznění nemovitosti.

Pokud například dům včetně jeho zprovoznění stojí 8 milionů korun a za rok přinese 650 tisíc korun, přičemž provozní náklady činí 150 tisíc korun, zůstane čistý provozní výnos 500 tisíc korun. Roční výnos z vložených 8 milionů korun tak vychází na 6,25 %.

U nemovitosti financované úvěrem je ale potřeba sledovat ještě cash flow po zaplacení splátek. Splátka jistiny není stejným provozním nákladem jako například energie nebo úklid, protože současně snižuje dluh. Z účtu majitele však peníze skutečně odcházejí, takže při posouzení schopnosti domu financovat svůj vlastní provoz a úvěr ji nelze ignorovat.

Koupíte apartmán u moře a zjistíte, že ho nesmíte pronajímat. I to může čekat české investory

Výpočet by zároveň neměl stát pouze na optimistické variantě s vysokou obsazeností a cenami z vrcholu sezony. Smysl má připravit alespoň realistický a méně příznivý scénář. Slabší obsazenost nebo nutnost snížit cenu za noc mohou celoroční výsledek změnit výrazněji než několik mimořádně úspěšných týdnů.

Krátkodobé ubytování navíc není automaticky totéž co běžný nájem. Pokud činnost naplňuje charakter ubytovací služby, jde o podnikání a je potřeba odpovídající živnostenské oprávnění. Příjmy z takové činnosti se zdaňují jako příjmy ze samostatné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů, nikoliv jako příjmy z nájmu podle § 9. S podnikáním souvisejí také odvody na sociální a zdravotní pojištění.

Provozovatel musí počítat i s dalšími administrativními povinnostmi. Patří mezi ně například hlášení ubytovaných cizinců a v obcích, které zavedly poplatek z pobytu, také jeho výběr a odvod.

O tom, zda je konkrétní dům dobrou investicí, tak nerozhoduje jeden univerzální údaj. Podstatný je čistý provozní výnos, reálně dosažitelná obsazenost a u financovaných nemovitostí také částka, která zůstane po zaplacení splátek. Teprve jejich propojení ukáže, zda příjmy dokážou pokrýt provoz domu a zda výsledný výnos odpovídá vloženým penězům i práci, kterou krátkodobé ubytování vyžaduje.

Zdroje: hyponamiru.cz, novinky.cz