Investiční byt nekončí koupí. Bez návaznosti služeb se z majitele stává projektový manažer

Koupě investičního bytu je pouze prvním krokem. Výběr nemovitosti ovlivní financování, rozsah úprav, okruh budoucích nájemníků, dlouhodobou správu i celkovou výnosnost. Pokud na sebe práce realitního makléře, hypotečního specialisty, právníka, dodavatelů a správce nenavazuje, musí celý proces spojovat sám vlastník. Na tento problém upozorňuje David Bureš, zakladatel a generální ředitel společnosti FLET.

Na trhu působí odborníci, kteří mohou svoji dílčí práci zvládnout dobře. Komplikace podle Bureše vznikají hlavně při předávání bytu a informací mezi nimi. Každé rozhodnutí by mělo vycházet ze stejného investičního cíle, protože koupí nemovitosti začíná proces zahrnující financování, právní kontrolu, přípravu bytu, hledání nájemníka a následnou správu.

Rozhodnutí při výběru ovlivní další roky

Rozsah rekonstrukce má odpovídat ekonomice konkrétní investice, zamýšlené skupině nájemníků a předpokládané době držení bytu. Člověk nebo firma, která nemovitost později spravuje, by proto měla znát důvod jejího pořízení i výchozí očekávání majitele. Bez těchto informací mohou vznikat samostatně obhajitelná rozhodnutí, která ale nesledují společný plán.

Šíři rozhodování Bureš popsal také v březnovém rozhovoru pro Seznam Zprávy. Při výběru investičního bytu rozlišoval město a konkrétní mikrolokalitu. Mezi posuzované vlastnosti zařadil dopravní dostupnost, hluk, patro, orientaci, výtah i velikost bytu. Jeho postup tyto parametry hodnotí už při výběru nemovitosti, ještě před hledáním nájemníka.

Do počáteční fáze patří také právní kontrola. Aplikace Českého úřadu zeměměřického a katastrálního zpřístupňuje vybrané údaje o bytových jednotkách, zapsaných právech a stavu řízení souvisejících se zápisem práv k nemovitostem.

Provoz pronajatého bytu přináší další povinnosti. Ministerstvo pro místní rozvoj připomíná, že pronajímatel odpovídá za udržování bytu v obyvatelném stavu a musí plnit povinnosti vyplývající ze smlouvy a zákona. Finanční správa uvádí, že při paušálních výdajích musí pronajímatel vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek. Při uplatňování skutečných výdajů je požadovaná evidence širší.

Koordinovaný přístup neznamená, že všechno obstarává jediný člověk. Za jednotlivými kroky mohou stát specialisté na realitní analýzu, financování, právo, daně, rekonstrukce a správu. Měli by však dostávat stejné vstupní informace a znát dlouhodobý záměr majitele.

Tajná zbraň bohatých? Apartmány u sjezdovky a byty na kolonádě berou útokem

Pokud kontinuita chybí, vlastník předává podklady, kontroluje návaznost a hlídá, zda jednotlivé kroky jako celek dávají smysl. Bureš tento stav popisuje jako přeměnu majitele v projektového manažera vlastní investice, přestože jeho původním cílem bylo budování majetku.

Pronájmem celý proces nekončí

FLET svůj model staví na celém životním cyklu investiční nemovitosti. Začíná u cílů klienta a jeho současného majetku. Následuje analýza portfolia, vyhledání vhodného bytu, ekonomická a právní kontrola, financování, příprava nemovitosti, výběr nájemníka a dlouhodobá správa.

Tým vybírající byt má znát očekávaný výnos i zamýšlenou skupinu nájemníků. Příprava interiéru má zohledňovat nájemní potenciál nemovitosti. Během správy se následně shromažďují provozní a ekonomické údaje, které mohou posloužit při hodnocení stávající investice i při rozhodování o dalších nákupech.

Po obsazení bytu má v pravidelných intervalech následovat nové posouzení výnosnosti, technického stavu, nájemního potenciálu a úlohy nemovitosti v portfoliu. Bureš zdůrazňuje, že cílem není držet byt za každou cenu. Majitel má průběžně zjišťovat, zda nemovitost stále odpovídá jeho potřebám a investiční strategii.

FLET tím současně popisuje vlastní model služby. Značka vznikla v září 2025 poté, co Penta Real Estate získala 50% podíl ve společnosti Bureš & partneři. Penta tehdy mezi činnosti nové firmy zařadila výběr nemovitosti, financování, rekonstrukci, správu a komunikaci s nájemníky.

V květnu 2026 FLET dokončil převzetí společnosti Portfolium. Hospodářské noviny při oznámení transakce informovaly o rozšíření správy přibližně na 1 400 bytů. K 24. srpnu 2026 o sobě FLET uvádí, že má 26 let praxe a spravuje bezmála 1 400 bytů v celkové hodnotě 11 miliard korun. Současně se označuje za druhého největšího správce bytů v Praze.

Jádrem Burešova argumentu není soustředit všechny odbornosti do jedné osoby, ale zachovat mezi specialisty informace a společný cíl. Kvalitu výsledku podle něj neurčuje pouze dobrý nákup, rekonstrukce nebo správa posuzovaná samostatně. Rozhoduje, zda na sebe jednotlivé kroky navazují od první úvahy až po pravidelné hodnocení bytu.

Zdroje: protext.cz, flet.cz, seznamzpravy.cz