Koupíte apartmán u moře a zjistíte, že ho nesmíte pronajímat. I to může čekat české investory

Zahraniční nemovitost už pro Čechy dávno nemusí znamenat luxusní vilu dostupnou jen nejbohatším. Stále častěji se objevuje zájem o menší apartmány, rekreační bydlení nebo byty určené k pronájmu. Pro někoho jde o místo, kam může několikrát ročně odjet, jiný hledá další zdroj příjmů nebo přemýšlí o bydlení na důchod.

Že nejde jen o okrajový zájem, ukazují i letošní data. Podle průzkumu Komerční banky plánují koupi nemovitosti v zahraničí během příštích pěti let tři procenta Čechů a v horizontu deseti let sedm procent. Mezi lidmi z generace Z je podíl ještě vyšší. Největší pozornost přitahují státy jižní Evropy. Analýza Sreality.cz z letošního jara ukázala především rostoucí zájem o Itálii, za níž se drží Chorvatsko a Španělsko.

Motivace přitom nemusí být jen investiční. Zahraniční byt nebo dům může fungovat jako druhý domov, rekreační zázemí nebo nemovitost pro pozdější část života. Některé zahraniční lokality navíc nabízejí nižší pořizovací ceny než část českého trhu. Právě cenovka v inzerátu ale může být největším lákadlem i největší pastí.

Levný apartmán může přinést velmi drahé problémy

Koupě bytu v cizí zemi vyžaduje podstatně více než převod peněz a podpis smlouvy. Každý stát má jiné předpisy, jiný systém evidence vlastnictví a jiná pravidla pro převody nemovitostí. Mimo Evropskou unii se mohou přidat také omezení týkající se zahraničních vlastníků nebo povinnost využít místního zástupce.

Právě právní stav nemovitosti patří mezi věci, které se nevyplácí podcenit. Zájemce by měl mít ověřeno, kdo je skutečným vlastníkem, zda na objektu nejsou zástavy, dluhy nebo probíhající spory a zda byla stavba vůbec legálně povolena. Český systém katastru není samozřejmostí všude na světě a kvalita i přehlednost evidence se mohou výrazně lišit.

Problémem mohou být také nezkolaudované nebo jinak právně problematické stavby. FinGO upozorňuje například na případy takzvaných černých staveb, které mohou stát bez potřebného povolení nebo dokonce na pozemku s nevyřešenými vlastnickými vztahy. Podobná rizika se objevují například u části nemovitostí v Chorvatsku.

Spoléhat se pouze na realitního makléře nebo dokumenty předložené prodávajícím proto není rozumné. Místní advokát, případně notář se znalostí tamního práva, může prověřit vlastnictví, smlouvy i samotnou legálnost objektu. Vzhledem k částkám, které se při nákupu nemovitosti pohybují ve statisících až milionech korun, jde o výdaj, na kterém se šetření nemusí vyplatit.

Češi chtějí druhý domov na jihu Evropy. Španělsko a Itálie dominují

Dalším tématem je financování. Čeští kupující podle zkušeností FinGO často využívají úvěr sjednaný v České republice, například americkou hypotéku zajištěnou jinou tuzemskou nemovitostí. Financování přímo v zahraničí může být pro cizince složitější a banky mohou požadovat větší podíl vlastních peněz. Lepší pozici mívá člověk, který v dané zemi pracuje, pobývá nebo tam dokáže doložit příjem.

Také při platbě z vlastních prostředků je důležité, kudy peníze putují. U vysokých částek je namístě transparentní způsob převodu a využití ověřených účtů, případně advokátního či notářského mechanismu podle pravidel dané země.

Výnos z pronájmu může změnit místní legislativa i daně

Kupní cena je pouze začátek. Do celkových nákladů vstupují daně spojené s převodem nemovitosti, notář, právní služby, registrace, pojištění, správa objektu, údržba a pravidelné místní poplatky. V některých zemích mohou samotné daně související s převodem dosáhnout až deseti procent kupní ceny.

Ještě složitější situace nastává, pokud má majitel nemovitost pronajímat. Vedle místního zdanění je nutné řešit také české daňové povinnosti. Český daňový rezident musí počítat s tím, že zahraniční příjmy mohou vstupovat také do českého daňového přiznání. Konkrétní způsob zdanění závisí mimo jiné na smlouvě o zamezení dvojího zdanění mezi Českou republikou a zemí, ve které se nemovitost nachází.

Samostatnou oblast představují krátkodobé pronájmy přes služby typu Airbnb nebo Booking. Právě pravidla pro turistické ubytování se v řadě oblíbených lokalit zpřísňují a před koupí bytu určeného k pronájmu je nutné ověřit, zda jej bude vůbec možné tímto způsobem legálně využívat.

Výrazným příkladem je Španělsko. U nově zahajovaného turistického pronájmu v nemovitostech spadajících pod režim společenství vlastníků se od dubna 2025 vyžaduje předchozí výslovné schválení. Potřebná je třípětinová většina všech vlastníků, kteří zároveň představují tři pětiny spoluvlastnických podílů. Nestačí tedy automaticky předpokládat, že koupený apartmán bude možné okamžitě nabídnout turistům.

Investiční byt nekončí koupí. Bez návaznosti služeb se z majitele stává projektový manažer

Španělsko je spojováno také s fenoménem označovaným jako „okupas“, tedy neoprávněným obsazením cizí nemovitosti. Riziko je potřeba vnímat hlavně u objektů, které bývají dlouho prázdné. Právě proto se doporučuje místní správce a vhodné zabezpečení, díky němuž se majitel o problému dozví co nejdříve.

Nečekaná rizika nemusí mít pouze právní charakter. Důležitá je i bezpečnostní a geopolitická situace. Výrazným příkladem letošního roku je Dubaj. Po íránských útocích na Spojené arabské emiráty a samotnou Dubaj přišlo výrazné ochlazení realitní aktivity. V prvních dvanácti březnových dnech se podle dat citovaných agenturou Reuters objem realitních transakcí v SAE meziročně propadl o 37 procent a proti předchozímu měsíci o 49 procent. Někteří prodávající začali nabízet nemovitosti s výraznými slevami.

Představa, že atraktivní zahraniční lokalita automaticky znamená bezpečnou investici, tak může velmi rychle přestat platit.

Zapomenout by se nemělo ani na pojištění. U zahraniční nemovitosti je zpravidla potřeba hledat pojistné řešení přímo v zemi, kde se objekt nachází. Místní pojišťovna zároveň lépe pracuje s riziky konkrétní oblasti, ať už jde o požáry, povodně nebo zemětřesení.

Ještě před podpisem smlouvy proto dává smysl nejen právní prověrka, ale také osobní prohlídka a technická kontrola nemovitosti. Důležitá je dostupnost obchodů, zdravotní péče a dalších služeb, dopravní spojení i skutečný charakter lokality mimo hlavní turistickou sezonu. U investičního bytu je navíc nutné předem zjistit, zda lze nemovitost pronajímat způsobem, se kterým kupující počítá.

Byt u moře může být příjemným druhým domovem i zajímavou investicí. O tom, zda jím skutečně bude, ale rozhodují především věci, které na fotografiích v realitním inzerátu většinou vidět nejsou.

Zdroje: feedit.cz, kb.cz