Co smíte změnit v nájemním bytě a kdy už musíte požádat majitele?

Bydlet v nájmu neznamená, že se člověk musí celé roky dívat na byt přesně v takové podobě, v jaké jej převzal. Nájemce může bydlení běžně udržovat, opravovat drobné závady a samozřejmě si ho vybavit vlastním nábytkem. Jakmile se ale z obyčejného užívání stává zásah do samotného bytu nebo jeho vybavení, začíná být důležitý souhlas majitele.

Hranice přitom nemusí být na první pohled úplně zřejmá. Jiná situace je, když přesunete skříň na druhou stranu pokoje, a jiná, když chcete předělat kuchyň, vyměnit zařízení, které patří pronajímateli, nebo udělat úpravu, kterou později nelze jednoduše odstranit.

Běžná údržba je něco jiného než změna bytu

Občanský zákoník počítá s tím, že nájemce byt užívá k bydlení a zároveň se stará o běžnou údržbu a drobné opravy. Do běžné údržby patří například malování, opravy omítek, tapetování nebo čištění podlah a obkladů. Mezi drobné opravy mohou patřit také některé opravy vypínačů, zásuvek, vodovodních baterií a dalšího vybavení bytu.

To ale nájemci nedává automatické právo měnit byt podle libosti. Pro úpravy, přestavby nebo jiné změny, které už přesahují běžnou údržbu či opravu, je potřeba předchozí souhlas pronajímatele.

Typickým příkladem může být rozsáhlejší přestavba kuchyně nebo koupelny, bourání příček či jiný zásah do stavebního nebo funkčního uspořádání bytu. Podobně je potřeba opatrnost při výměně vybavení, které je součástí pronajatého bytu a patří jeho majiteli.

U zcela běžného přemístění nábytku pochopitelně žádný souhlas potřeba není. Stejně tak může nájemce řešit drobné opravy, které mu podle zákona přísluší.

Pokud už plánujete výraznější změnu, nejbezpečnější je domluvit se s majitelem ještě předtím, než začnou práce. Souhlas je vhodné mít písemně. Jestliže byla nájemní smlouva uzavřena písemně, občanský zákoník písemnou formu vyžaduje také u souhlasu pronajímatele se změnou pronajaté věci.

Předem by mělo být jasné i to, kdo úpravu zaplatí

Samotný souhlas s rekonstrukcí ještě nemusí znamenat, že ji pronajímatel také zaplatí. Proto má smysl společně s podobou plánovaných prací vyřešit rovnou i peníze.

Bydlíte v pronájmu? Zjistěte, kdy a o kolik se vám může zvednout nájemné

Nájemce může například úpravu zajistit a uhradit sám a s pronajímatelem se dohodnout na následném finančním vypořádání. Možná je i dohoda o jiném způsobu kompenzace. Podstatné je, aby obě strany předem věděly, s čím počítají.

Zvláštní situace nastává u věcí, které se s bytem spojí natolik pevně, že by jejich odstranění vedlo k poškození nebo snížení hodnoty bytu. Může jít třeba o pevně zabudované části kuchyně nebo koupelny. Takovou věc si nájemce při odchodu nemusí moci jednoduše demontovat a odvézt.

Pokud byla změna provedena se souhlasem pronajímatele a byt díky ní získal na hodnotě, přichází při skončení nájmu v úvahu finanční vypořádání podle míry zhodnocení. Nejjednodušší je ovšem podmínky stanovit ještě před zahájením rekonstrukce, aby se až při stěhování nemuselo řešit, komu co patří a kdo má komu něco zaplatit.

Úprava bez souhlasu se může nájemci prodražit

Podstatně horší pozici má nájemce, který změnu provede bez souhlasu majitele.

Pronajímatel může požadovat uvedení bytu do původního stavu. Nemusí přitom čekat až na konec nájemní smlouvy. Podle judikatury Nejvyššího soudu se může odstranění nepovolené změny domáhat už během trvání nájmu.

Pokud nájemce výzvu nerespektuje, problém může být mnohem vážnější než samotná cena opravy. Neodstranění nepovolených změn může za určitých okolností představovat hrubé porušení povinností nájemce a stát se důvodem k výpovědi z nájmu.

Navíc platí, že pokud byla změna provedena bez souhlasu pronajímatele, nemůže nájemce automaticky požadovat náhradu peněz jen proto, že podle jeho názoru byt zvelebil nebo zvýšil jeho hodnotu. Jestliže naopak nepovoleným zásahem hodnotu bytu snížil nebo způsobil škodu, může po něm pronajímatel požadovat náhradu.

Po skončení nájmu se byt zásadně vrací ve stavu odpovídajícím tomu, v jakém jej nájemce převzal, samozřejmě s přihlédnutím k běžnému opotřebení při řádném užívání. U povolených změn záleží také na tom, na čem se nájemce s pronajímatelem dohodli. Právě proto může několik řádků písemné dohody před rekonstrukcí později ušetřit poměrně nepříjemný spor.

Zdroje: dtest.cz, moneymag.cz, mmr.gov.cz