ČNB mění pravidla pro investiční hypotéky: od dubna bude potřeba víc vlastních peněz

Kdo uvažuje o koupi investičního bytu na hypotéku, měl by zpozornět. Česká národní banka doporučuje bankám, aby od jara zpřísnily pravidla pro úvěry na investiční nemovitosti. V praxi to znamená hlavně dvě věci. Hypotéka by nově neměla pokrýt víc než 70 procent hodnoty nemovitosti a celkové zadlužení klienta by se mělo držet pod sedminásobkem jeho ročního příjmu.

Doporučení by se podle dostupných informací mělo promítnout do praxe od 1. dubna 2026. Odborníci upozorňují, že pro část zájemců tím investiční bydlení přestane být snadno dosažitelné, protože se zvýší nároky na vlastní kapitál.

Co přesně se má od 1. dubna 2026 změnit

Klíčová změna se týká poměru mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti. Banky by u investičních nemovitostí neměly jít nad hranici 70 procent. Zjednodušeně řečeno, větší část ceny bytu či domu bude potřeba pokrýt z vlastních zdrojů.

Druhé pravidlo míří na celkovou zadluženost. Doporučený limit říká, že součet dluhů klienta by neměl přesáhnout sedminásobek jeho ročního příjmu. Právě tato podmínka může být problém hlavně pro investory, kteří už splácejí jiné úvěry nebo hypotéky.

Opatření míří hlavně na třetí a další nemovitosti

Zpřísnění je cílené především na nákupy třetí a další nemovitosti, které lidé typicky pořizují jako investici k pronájmu. U vlastního bydlení mají zůstat podmínky v zásadě příznivější, zatímco investoři budou muset počítat s výrazně vyšší spoluúčastí.

„Je vidět, že regulátor reaguje na dlouhodobý trend rostoucího zájmu o investiční byty a s ním spojené vyšší nároky na financování. Pro část lidí se tím investice může stát méně dostupnou, zároveň to ale povede k většímu důrazu na vlastní kapitál a celkové finanční plánování,“ říká Tomáš Trauške, Senior Zemský ředitel společnosti 4fin Better together.

Kde je v ČR bydlení nejžádanější: Žebříček za rok 2025 ukázal nečekaného vítěze

Proč ČNB zpřísnění doporučuje

Česká národní banka svůj krok vysvětluje riziky, která jsou s financováním investičních nemovitostí spojená. Podle jejího pohledu má opatření fungovat preventivně a přispět k tomu, aby na úvěrovém trhu zbytečně nerostla systémová rizika.

Důležité je i to, že doporučení se má týkat hlavně dalších nákupů, nikoli financování vlastního bydlení. Regulátor tak dává najevo, že investiční hypotéky vnímá jako oblast, kde se vyplatí být opatrnější.

Vyšší spoluúčast může znamenat statisíce navíc

Praktický dopad je snadno představitelný už na běžných částkách. Pokud se sníží maximální podíl hypotéky na 70 procent, znamená to vyšší nároky na hotovost nebo jiné vlastní zdroje.

„Snížení limitu na 70 % hodnoty nemovitosti znamená, že zájemci o investiční byt budou muset do nákupu vložit výrazně více vlastních peněz než dříve. U bytu v hodnotě šest milionů korun může rozdíl představovat i stovky tisíc korun,“ vysvětluje Trauške.

Vedle toho se zpřísňuje i pohled na celkové dluhy. Limit sedminásobku ročního příjmu může podle odborníků omezit hlavně investory, kteří už mají rozjeté jiné závazky a chtějí přidat další.

Kolik vám banka půjčí na hypotéku? Tři limity, které rozhodnou i při vysokém příjmu

Kdo na investiční hypotéku dosáhne snáz a komu se plán může zkomplikovat

Podle Tomáše Trauškeho se dá očekávat, že na investiční nemovitost pravděpodobně dosáhne užší skupina klientů. Výhodu budou mít zejména ti, kteří mají vyšší příjmy, dostatečné rezervy a zároveň nejsou zatíženi dalšími úvěry.

Pro část lidí to může znamenat odložení záměru, nebo změnu způsobu financování. Ne vždy bude problém samotná atraktivita investice, spíše to, že bude nutné připravit víc vlastních prostředků a pečlivěji hlídat celkovou zadluženost.

Investice do bytů nezmizí, jen bude vyžadovat víc přípravy

Odborníci ze společnosti 4fin Better together zároveň upozorňují, že nejde jen o to, že se investiční byty stanou hůř dostupné. Změny mohou posunout chování investorů směrem k důslednějšímu plánování a opatrnější práci s dluhem.

„Investice do nemovitostí zůstávají pro mnoho lidí atraktivní, ale budou vyžadovat výrazně lepší přípravu než dříve. Klienti dnes častěji řeší, kolik vlastních prostředků zapojit, jak nastavit financování a jak investici zasadit do celkové finanční strategie,“ uzavírá Trauške.

Zdroje: 4fin Better together, ČNB