Čekáte na levnější hypotéku? Rok 2026 vás může nepříjemně překvapit

Mnoho lidí stále doufá, že se hypotéky v příštím roce znatelně zlevní. Pokud však člověk nechá stranou optimistická přání a podívá se na data, obrázek je jiný. Vše nasvědčuje tomu, že rok 2026 přinese spíše mírný růst sazeb než jejich pokles.

Průměrná úroková sazba hypoték v posledních třech letech postupně klesala. Z úrovně 5,97 % se dostala na zhruba 4,47 %. Tento pozitivní trend ale pravděpodobně naráží na své dno. Podle Miroslava Majera, CEO společnosti hyponamíru, je velmi pravděpodobné, že v následujících měsících přijde buď období stagnace, nebo spíš pozvolné zdražování. Neočekává se skok o celé procentní body, spíše růst o několik desetin procenta.

Za tímto vývojem nestojí jeden faktor, ale kombinace hned několika vlivů, které postupně tlačí sazby vzhůru.

Pět hlavních tlaků na růst sazeb

1. Dražší „dlouhé peníze“ pro banky

Hypotéky jsou pro banky dlouhodobé úvěry. Peníze na jejich financování si z velké části zajišťují přes mezibankovní trh. Klíčovou roli v tom hrají úrokové swapy, které reagují na ekonomickou i politickou situaci ve světě. Tyto sazby se v posledních měsících zvyšují, což automaticky zdražuje zdroj peněz, ze kterého banky hypotéky financují.

Když roste cena tohoto zdroje, banky ji dříve či později promítnou do hypotečních sazeb. Neděje se to ovšem okamžitě. Česká národní banka odhadla, že mezi růstem sazeb IRS a jejich zobrazením v konečných úrokových sazbách pro klienty uběhnou v průměru zhruba čtyři měsíce. Část efektu, který na trhu probíhá dnes, tak klienti pocítí až s odstupem.

2. Prognóza ČNB mluví spíše o stagnaci a růstu

Na podzim 2025 zveřejnila Česká národní banka svou nejnovější prognózu. V ní nenajdeme očekávání poklesu sazeb, naopak. Podle odhadu by se krátkodobé tržní sazby, konkrétně 3M PRIBOR, měly v příštích čtvrtletích držet přibližně na úrovni 3,5 %. Následně by mělo dojít k jejich postupnému nárůstu až k 3,8 % v roce 2027.

S tím souvisí i výhled inflace, která by se měla pohybovat kolem 2,5 %. Za této situace centrální banka nemá důvod k výraznému uvolňování měnové politiky. Jinými slovy, prostor pro snižování základních sazeb vidí velmi omezený. A protože hypotéky na vývoj základních sazeb citlivě reagují, nelze čekat, že by se úroky u úvěrů na bydlení v dohledné době masově zlevňovaly.

Co dělat, když nezvládáte splácet hypotéku: Možnosti, o kterých banky moc nemluví

3. Blíží se mohutná vlna refinancování

Dalším faktorem je objem hypoték, kterým se v příštích letech bude blížit konec fixace. V letech 2026 a následujících půjde podle odhadů o zhruba 640 až 700 miliard korun v objemu úvěrů. To je mimořádně silná vlna refinancování.

Takové množství smluv dává bankám velký prostor vybírat si, jaké klienty chtějí získat nebo udržet. Trh bude velmi aktivní, ale zároveň banky nebudou mít silný důvod jít s maržemi výrazně dolů, pokud o refinancování bude zájem i při mírně vyšších sazbách. I to může přispět spíše k udržení či pozvolnému růstu sazeb než k velkému zlevňování.

4. Zpřísnění pravidel pro investiční hypotéky

Od dubna 2026 začnou platit nová pravidla ČNB pro tzv. investiční hypotéky. Týkají se úvěrů na třetí a další nemovitost nebo na nemovitosti určené k pronájmu. Centrální banka u těchto úvěrů stanovila limit LTV na 70 procent, tedy bude možné si půjčit maximálně 70 procent z ceny nemovitosti. Současně platí limit DTI na hodnotě 7. To znamená, že celkové zadlužení klienta nesmí přesáhnout sedminásobek jeho čistého ročního příjmu.

Podle definice ČNB tvoří tyto hypotéky přibližně 7 až 10 procent trhu. Odborníci však upozorňují, že skutečný podíl může být vyšší, klidně kolem 20 procent, protože část investičních úvěrů je formálně vedena jako financování vlastního bydlení. Banky tak pravděpodobně začnou přísněji rozlišovat, zda jde o vlastní bydlení, nebo investici, a budou opatrnější. Vyšší opatrnost se často projeví v ceně, tedy ve vyšších sazbách.

5. Poptávka po bydlení zůstává silná

Poslední důvod je velmi jednoduchý. Češi mají stále velkou chuť pořizovat si vlastní bydlení. Do konce října si lidé letos vzali více než 63 tisíc hypoték. Banky tak poskytly úvěry na bydlení za přibližně 228 miliard korun. Pokud započítáme i refinancování, celkový objem přesáhl 319 miliard. Prvních deset měsíců roku tak překonalo celý rok 2024.

Lidé se smiřují s tím, že ani masivní výstavba nových bytů rychle situaci nevyřeší. Počet stavebních povolení roste jen pomalu a velká města trpí nedostatkem dostupného bydlení. Do toho dál působí inflace, která zvyšuje ceny nemovitostí. Pro mnoho domácností je proto logičtější koupit byt nebo dům za dnešních podmínek, než čekat na hypoteticky nižší sazby a mezitím čelit výrazně vyšším cenám nemovitostí. Na tento trend upozorňuje i Miroslav Majer, podle kterého už řada lidí „přestala čekat na zázrak“ a rozhodla se jednat.

Jak prodat a koupit nemovitost s hypotékou?

Co z toho všeho plyne pro ty, kdo plánují koupi nebo refinancování?

Pokud uvažujete o koupi vlastního bydlení nebo investiční nemovitosti, je velmi pravděpodobné, že se v následujících 12 měsících výrazného poklesu sazeb nedočkáte. Spíše lze počítat s tím, že hypotéky mohou zdražit o několik desetin procentního bodu, klidně i o více než 0,5 procentního bodu.

Rozhodování tak stále více stojí na otázce, zda čekání na možná o něco nižší sazby vyváží riziko, že ceny nemovitostí dál porostou. Pro mnoho domácností může být racionálnější připravit se na financování už nyní a řešit konkrétní podmínky s bankou nebo poradcem včas.

Z pohledu kupujícího dává smysl:

• sledovat vývoj sazeb a inflace, ale nespoléhat na rychlý obrat směrem dolů
• mít připravené vlastní zdroje a rezervu pro případ vyšších nákladů
• počítat s tím, že investiční hypotéky budou posuzovány přísněji než dříve

Co dělat, pokud vás brzy čeká refinancování

U refinancování platí jedno pravidlo dvojnásob. Nevyplatí se být pasivní. První nabídka, kterou od banky dostanete, bývá často spíše testem, jak dobře se orientujete na trhu. Banka logicky nejprve zkusí, zda klient přijme návrh bez většího vyjednávání.

Má smysl:

• začít se o refinancování zajímat s předstihem
• porovnat více nabídek z různých bank
• nebát se vyjednávat o sazbě i dalších podmínkách
• v případě nejistoty využít pomoc zkušeného hypotečního specialisty

Čím dříve začnete situaci řešit, tím lepší vyjednávací pozici budete mít. V prostředí, kde sazby spíše stagnují nebo mají tendenci růst, může právě aktivní přístup a dobrá příprava ušetřit nemalé částky v celkových nákladech na úvěr.

Zdroje: feedit.cz, hyponamiru.cz