Hypotéky sice zlevnily, radost je ale předčasná. Banky mohou brzy otočit

Průměrná nabídková sazba hypoték na začátku března znovu nepatrně klesla. Podle Swiss Life Hypoindexu se dostala na 4,89 procenta, tedy o 0,04 procentního bodu níže než o měsíc dřív. Na první pohled to může působit jako další pozitivní signál pro zájemce o financování bydlení. Podrobnější pohled ale ukazuje, že trh zatím žádný výrazný obrat nezažívá. Banky spíš jemně upravují ceníky a reagují na sezonu, konkurenci i vývoj rizik.

Jarní sezona banky rozhýbala, velký obrat ale nepřinesla

Březen je tradičně obdobím, kdy banky bývají na hypotečním trhu aktivnější. Do hlavní jarní sezony vstupují s větší snahou přilákat nové klienty, což se letos znovu promítlo i do cen. Swiss Life Hypoindex vychází z nabídkových sazeb bank na začátku měsíce a sleduje průměrnou sazbu úvěru při financování do 80 procent hodnoty nemovitosti.

Právě v tomto rámci klesla průměrná sazba na 4,89 procenta. Nejde ale o změnu, která by sama o sobě naznačovala prudší zlevňování. Spíš potvrzuje, že banky na trhu dál postupují opatrně a mění sazby jen po menších krocích.

„Začátek jara bývá obdobím, kdy banky zintenzivňují akviziční aktivitu. Jedná se poměrně o pravidelný sezonní efekt, který je na trhu vidět prakticky každý rok. I letošní dílčí pokles sazeb do téhle skládačky zapadá, i když celkový trend zatím připomíná spíš pomalé posouvání ručičky než velký skok,“ říká Miroslav Majer, CEO hyponamiru.cz.

Splátky jsou nižší, opatrnost ale z trhu nezmizela

Nižší sazby se samozřejmě promítají i do měsíčních splátek. U modelové hypotéky ve výši 3,5 milionu korun se splatností 25 let, při 80% LTV a průměrné sazbě 4,89 procenta vychází měsíční splátka na 20 240 korun. Ve srovnání se situací před třemi lety je to o více než 3000 korun méně, což pro rozpočty domácností bez debat znamená úlevu.

Ani to ale neznamená, že by banky přešly do režimu výrazného zlevňování. Podle expertů se letos čeká spíš pomalý posun než skokové změny. Banky budou dál citlivě reagovat na sazby České národní banky i na konkurenční tlak, jenže výrazné pohyby o celé procentní body se zatím nečekají.

Češi chtějí nové byty víc než dřív: čtvrtina zvažuje nákup ještě letos

Pro zájemce o hypotéku z toho plyne poměrně důležitý závěr. Nestačí sledovat jen celkový průměr trhu. Stále větší roli hraje také to, jak se vyvíjejí jednotlivé fixace a jak konkrétní banky nastavují LTV.

Krátké fixace zlevnily, delší šly opačným směrem

Právě vývoj fixací ukazuje, že hypoteční trh teď není úplně jednoznačný. V březnu mírně klesaly sazby u ročních a tříletých fixací, zatímco pětileté a desetileté fixace naopak zdražily. Místo jednotného směru tak trh nabízí spíš jemné přeskupování.

Pro klienty to znamená, že volba délky fixace má v současnosti ještě větší význam než dřív. Rozdíly mezi kratšími a delšími fixacemi se nemusí lišit jen samotnou výší sazby, ale i tempem dalších změn. Jinými slovy, nestačí dívat se jen na to, co je levnější dnes, ale také na to, jak se daná část trhu vyvíjí.

„Od chvíle, kdy se sazby v září 2025 dostaly pod pět procent, sledujeme především pozvolné posuny. A ani teď se nerýsují změny v řádu celých procentních bodů,“ upřesňuje Miroslav Majer.

Další měsíce mohou ovlivnit i události mimo Česko

Do vývoje hypotečních sazeb navíc stále výrazněji promlouvají i vnější faktory. Napětí na Blízkém východě už tlačí vzhůru ceny ropy a pohonných hmot. A zkušenost z pandemie ukázala, že dražší energie se mohou poměrně snadno propsat do celé ekonomiky a znovu podpořit inflaci.

Právě inflace přitom zůstává jedním z klíčových faktorů pro další vývoj hypoték. Pokud by začala znovu růst, banky nebudou mít důvod spěchat s dalším zlevňováním. Naopak nelze vyloučit ani opačný vývoj.

V letošním roce tak budou hypoteční sazby ovlivňovat hlavně kroky ČNB, konkurence mezi bankami, geopolitické napětí a inflační rizika. Pokud se nějaké další slevy objeví, podle dosavadního vývoje půjde spíš o menší úpravy než o zásadní změnu směru.

„Dražší energie a vyšší inflace historicky brzdí snižování úroků. V aktuálním nastavení trhu tak banky spíše vyčkají a budou pečlivě kalibrovat ceníky podle rizik a vývoje,“ doplňuje Jiří Krejčí, odborník na reality z portálu Realingo.cz.

Zdroje: FeedIT.cz, Realingo.cz