Za deset let se v ČR ceny nemovitostí zvedly trojnásobně. Prodají se přitom za poloviční dobu. Co se to na trhu nemovitostí děje?

Možná jste si říkali, že si na vlastní byt počkáte, „až to spadne“. Jenže říjen 2025 ukazuje přesný opak. Ceny bytů v Česku jsou nejvýš v historii a přesto mizí z inzerce rychleji než před rokem. A nejde už jen o Prahu. Přidávají hlavně kraje, které jsme ještě nedávno považovali za „levné útočiště“.

Začalo to nenápadně. Teď je bytový trh ve sprintu

Když se vrátíme o necelých deset let zpátky, do ledna 2016, vypadá to skoro idylicky. Byt v celostátní nabídce vycházel v průměru na 27 796 korun za metr čtvereční. Hypotéky byly dostupnější, rozdíly mezi kraji menší a Praha sice dražší, ale pořád ne tak daleko před zbytkem republiky.

Pak se tempo začalo zvedat. Kolem roku 2020, po covidovém období, začínají měsíční statistiky ukazovat ceny blížící se padesáti tisícům za metr. Lidé si víc uvědomují, jak důležité je bydlet pohodlně a mít dost prostoru. Zároveň chybí nová výstavba. Velká města, hlavně Praha a Brno, táhnou průměr nahoru a najednou platí, že kdo chce „něco slušného“, musí sáhnout hlouběji do kapsy.

Vrchol první části příběhu přichází v roce 2022. V říjnu toho roku už celorepublikový průměr ukazuje 70 541 korun za metr. Na trhu se objevuje víc novostaveb, lepších rekonstrukcí i bytů v příměstských lokalitách, kam se část poptávky „přelévá“ z center měst. Z vlastního bytu se definitivně stává nedostupný sen pro lidi, kteří ještě před pár lety měli pocit, že na něj bez problémů dosáhnou.

Rok 2024 působí na první pohled jako uklidnění. V říjnu je průměrná cena 78 895 korun za metr, ale byty se v inzerci drží kolem 133 dní. Trh je unavený, kupující mají čas a mnozí se pokoušejí smlouvat. Mluví se o tom, že konečně přichází období, kdy budou mít navrch ti, kdo kupují.

Jenže o rok později je všechno jinak. Říjen 2025 ukazuje průměrnou nabídkovou cenu 92 045 korun za metr čtvereční, celkem 28 420 bytů v nabídce a průměrnou dobu inzerce jen 57 dní. Během jediného roku tak cena vyskočila o 16,7 procenta a přitom se byty prodávají zhruba dvakrát rychleji.

Realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku Monika Lukášová popisuje ten rozdíl mezi loňským a letošním říjnem jednoduše. Loni to byl spíš rok vyjednávání, kdy měli kupující čas přemýšlet a prodávající museli vysvětlovat, proč byt stojí právě tolik. Letos ale platí něco jiného. Kdo má byt dobře připravený a rozumně naceněný, tomu se skutečně vejde do průměrných 57 dnů. A to i přesto, že celorepubliková cena už překročila hranici devadesáti tisíc.

Volá váš dům nebo byt o pomoc? Kde vzít peníze na jeho velkou opravu nebo rekonstrukci?

Právě proto je důležité sledovat měsíční data. Roční průměr by tuhle změnu rozmazal, zatímco říjen 2024 a říjen 2025 vedle sebe ukazují, jak rychle se nálada na trhu umí otočit.

Už to není jen Praha. Dříve levné kraje přepínají na vyšší rychlost

Zvykli jsme si říkat, že problémem je hlavně Praha. V říjnu 2025 to na první pohled pořád platí. V hlavním městě vychází metr čtvereční bytu v průměru na 140 355 korun, v nabídce je 7 861 bytů a doba inzerce se pohybuje kolem 97 dní. Ceny jsou vysoké, kupující si víc vybírají a rozdíly mezi lokalitami i typy bytů jsou obrovské.

Hned za Prahou stojí Jihomoravský kraj. Průměrná cena 112 544 korun za metr, 3 146 nabídek a 58 dní inzerce. Brno a jeho okolí cenově dorostly do kategorie, která byla před pár lety vyhrazená spíš Praze. Přesto se byty prodávají relativně rychle. Zájem o jih Moravy evidentně neklesá.

Středočeský kraj má průměrnou cenu 81 643 korun za metr a 3 241 nabídek. Doba inzerce je ovšem výrazně delší, v průměru 141 dní. Je to region dvou tváří. Na jedné straně obce těsně u Prahy, které prakticky fungují jako její prodloužené ruce. Na druhé straně města dál od metropole, kde je poptávka slabší a na kupujícího se čeká déle.

Skutečnou změnu letošního roku ale ukazují dříve levné kraje. Ústecký kraj má v říjnu 2025 průměrnou cenu 40 933 korun za metr, 2 006 nabídek a průměrnou dobu inzerce 44 dní. Meziročně to znamená nárůst zhruba o 25 až 26 procent. Moravskoslezský kraj vykazuje průměr 58 012 korun za metr, 2 061 nabídek a jen 39 dní inzerce, s meziročním růstem přes 20 procent.

Na papíře to vypadá dramaticky, nicméně výkonný ředitel reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku Petr Makovský upozorňuje, že to není nutně bublina. V těchto krajích se podle něj spíš uzavírají cenové nůžky vůči zbytku republiky. Z trhu postupně mizí úplně nejlevnější a špatně připravené byty. V měsíčních datech to pak vypadá, že „celý kraj vyskočil“, ale reálně jde o to, že zůstávají použitelné byty a roste poptávka.

Zajímavé je i to, jak si vedou další regiony. Plzeňský kraj se pohybuje kolem 73 445 korun za metr a inzerce se drží přibližně na 80 dnech. Stabilní růst, dobrá dostupnost, ale ne takový „boom“ jako na severu Čech. Olomoucký kraj má průměrnou cenu 67 241 korun za metr, přes 1 300 nabídek a dobu inzerce kolem 70 dní. Patří do jakéhosi středního pásma republiky, kde se byty prodávají rozumným tempem, zejména ty menší a dispozičně jednoduché.

Na krajském pohledu se hezky ukazuje jednoduché pravidlo. Čím levnější metr, tím rychlejší rozhodování. U bytů za 40 až 60 tisíc za metr se kupující rozhoduje jinak než u těch, které stojí 110 až 140 tisíc. Proto dnes neplatí, že „nejdražší kraje jsou nejrychlejší“. V říjnu 2025 mají nejkratší inzerci právě levnější regiony jako Ústecký a Moravskoslezský kraj.

Od kuchyně po koupelnu: jak doma ušetřit za elektřinu, ale nepřijít o pohodlí

Proč trh i po deseti letech růstu nepolevuje

Možná si říkáte, jak je možné, že to všechno ještě drží pohromadě. Po tolika letech růstu, s drahými hypotékami a nákladnou výstavbou by člověk čekal, že trh přibrzdí. Říjnová data roku 2025 ale naznačují opak. Důvodů je hned několik a dávají smysl i z pohledu běžné domácnosti.

První z nich je cenová migrace. Lidé, kteří ještě před pár lety mířili s jasnou představou do Prahy nebo kousek za její hranice, dnes kvůli cenám a limitům příjmů hledají alternativu. Podobně je na tom okolí Brna. Zájem se tak posouvá do sousedních krajů, do menších měst a příměstských oblastí. V grafech to vidíme jako rychlejší růst v regionech, které byly dlouho podhodnocené.

Další faktor je kultivace nabídky. Zkrácení inzerce z 133 dní na 57 neznamená, že by byty zázračně zlevnily. Spíš ukazuje, že se na trh dostává víc dobře připravených nemovitostí. Fotky, výměry, úklid, homestaging, realistická cena podle aktuální situace, to všechno dnes hraje větší roli. Kupující si takové byty vybírají jako první a právě oni zvedají i měsíční průměrnou cenu.

Třetí, dlouhodobý problém je pomalá nová výstavba. Povolení, projekty, stavební práce. Všechno trvá. Česko dlouhodobě neprodukuje tolik nových bytů, kolik by poptávka zvládla. Výsledek je jednoduchý. Když není dost nových bytů, zůstává silný tlak na ty stávající.

Velkou roli hrají také nájmy. V říjnu 2025 vychází nájemní bydlení v celorepublikovém průměru na 308 korun za metr. V Praze dokonce na 448 korun. Přesto se nájmy obsazují během zhruba 23 dní. Když nájem nestojí 180 nebo 200 korun, ale 300 až 450, začíná část domácností znovu počítat, jestli se jim nevyplatí vlastní bydlení. Nájmy tak ceny bytů neshazují, naopak je spíše podpírají.

A zapomenout nelze ani na investory. Data nemají kolonku „koupil investor“, ale jiné ukazatele o nich nepřímo vyprávějí. Ceny garáží rostou o 22 až 25 procent ročně, rekreační objekty jsou proti roku 2016 téměř čtyřikrát výš, nájemní byty se obsazují do tří týdnů. V takovém prostředí dává menším investorům smysl koupit menší byt v levnějším kraji a pronajímat ho.

Češi na byt nedosáhnou. Praha je už skoro stejně drahá jako Amsterdam

Majitel společnosti CEMAP – cenové mapy a člen poroty Realiťák roku Ondřej Hon k tomu dodává, že část letošního nárůstu je čistě o struktuře nabídky. Z trhu zmizely úplně nejlevnější a špatně připravené byty, zůstaly lepší jednotky, které přirozeně zvedají měsíční ukazatele. Druhá část růstu je ale podle něj opravdu poptávková. Zjednodušeně řečeno, lidé se po dvou zdrženlivějších letech znovu učí kupovat.

Čtyři čísla, která by měl znát každý, kdo uvažuje o koupi

Pokud by se říjen 2025 měl shrnout do několika málo údajů, vypadalo by to takto:

• průměrná cena bytu v Česku: 92 045 korun za metr
• nabídka: 28 420 bytů
• průměrná doba inzerce: 57 dní
• meziroční růst: 16,7 procenta

Není to obrázek prázdného trhu, kde se prodá vše jen proto, že nic jiného není. Naopak. Nabídka je široká, ale kvalitní byty mizí rychle a za vyšší ceny. V regionech, které startovaly z nízké cenové úrovně, jsou nárůsty v procentech největší. V těch, kde byla cena vysoko už dříve, je růst menší, ale stále kladný.

Co z toho plyne pro běžnou domácnost

Závěr října 2025 je pro mnoho lidí hořkosladký. Bytový trh se po slabších letech opravdu překlápí zpět na stranu prodávajících. Není to šílenství z let 2021 až 2022, kdy se byty někdy prodávaly ještě dřív, než se stihly pořádně nafotit. Ale už to není ani rok 2023, kdy měl kupující čas si každou nabídku několikrát rozmyslet a licitovat o ceně.

Dnes tu stojí vedle sebe dvě věci. Ceny rostou a doba inzerce se zkracuje. V praxi to znamená jediné. Kupující růst cen do určité míry přijali, přestali čekat na výrazný obrat a rozhodují se rychleji. Kdo spoléhal na to, že „to po létě 2025 spadne“, se zatím nedočkal.

Dobrou zprávou je, že trh se nerozpadá na Prahu a „zbytek republiky“. Regiony jako Plzeň, Olomouc nebo Královéhradecký kraj se postupně přibližují Středočeskému. Praha a Jihomoravský kraj si drží náskok, ale rozdíl už není propastný. Levnější kraje dohánějí, ty nejdražší spíš udržují tempo.

Co je důležité pro komunikaci směrem k veřejnosti. Růst cen není dílem jednoho viníka. Nejsou to „jen developeři“ nebo „jen banky“. Ceny tlačí nahoru kombinace vyšší poptávky, rychlejšího prodeje, lepší kvality nabízených bytů, drahých nájmů a návratu části investorů. Jak poznamenává Petr Makovský, po dvou opatrnějších letech se lidé jednoduše znovu učí kupovat.

Pro domácnosti, které plánují řešit bydlení v roce 2026, z toho plyne poměrně jasné sdělení. Čekat na velké plošné zlevnění je čím dál větší risk. Trh se zjevně smířil s vyšší cenovou hladinou a začal fungovat v nových podmínkách.

A pro média i čtenáře je tu po delší době srozumitelný příběh. Český bytový trh se zvedl dřív, než se stihly výrazně zlevnit hypotéky. To samo o sobě ukazuje, jak silná je v Česku skutečná poptávka po vlastním bydlení.

Zdroje: ČTK (Protext), realitakroku.cz