Češi chtějí druhý domov na jihu Evropy. Španělsko a Itálie dominují

Byt u moře, druhý domov v jižní Evropě nebo nemovitost určená k pronájmu. O nákupu za hranicemi uvažuje stále více Čechů, přestože zatím nejde o plán většiny populace. Průzkum pro Komerční banku ukázal, že během příštích pěti let si chce zahraniční nemovitost pořídit 3 % Čechů. Při výhledu na deset let už jejich podíl stoupá na 7 %.

Ještě větší zájem je patrný mezi mladými lidmi. Z generace Z plánují nákup nemovitosti v zahraničí během pěti let 4 % respondentů, v horizontu deseti let už 11 %. Nejčastěji se přitom dívají směrem k jižní Evropě, především do Itálie a Španělska.

Mladí Češi jsou nákupu v zahraničí otevřenější

V porovnání se sousedními zeměmi zůstávají Češi při plánování zahraničního bydlení poměrně zdrženliví. Nemovitost za hranicemi si chce během pěti let pořídit 3 % české populace. Na Slovensku a v Německu je to shodně 5 %, zatímco v Polsku 7 %.

Při desetiletém výhledu už rozdíly nejsou tak výrazné. V Česku o podobném nákupu uvažuje 7 % lidí, v Německu 8 % a na Slovensku i v Polsku shodně 10 %.

Mladší generace vnímá zahraniční nemovitost jako dostupnější možnost než česká populace jako celek. Nemusí přitom jít pouze o luxusní apartmán využívaný během dovolené. Podle Moniky Truchlikové, generální ředitelky Modré pyramidy ze Skupiny KB, může taková nemovitost sloužit jako investice, zázemí pro část roku nebo součást rozložení rodinného majetku. O to důležitější je předem sestavit realistický finanční plán.

Čeští zástupci generace Z přesto v zájmu o zahraniční nemovitosti zaostávají za mladými lidmi ze Slovenska a Polska. V porovnání s celou českou populací však o této možnosti uvažují podstatně častěji.

Španělsko a Itálie mají výrazný náskok

Při spojení pevninského Španělska se španělskými ostrovy je právě Španělsko nejoblíbenější destinací. Mezi Čechy, kteří plánují koupi nebo rekonstrukci nemovitosti v zahraničí, jej uvádí celkem 21 %. Samotné pevninské Španělsko získalo 12 % a španělské ostrovy dalších 9 %.

Rekreační bydlení: proč je lepší dobrá kavárna za rohem než nová kuchyňská linka?

Nejčastěji uváděnou jednotlivou zemí je Itálie s 18 %. Za ní následuje Slovensko se 6 %. Chorvatsko a Německo shodně oslovují 5 % zájemců. Rakousko, Egypt, Řecko a Švýcarsko mají po 4 %.

U generace Z je pořadí trochu jiné. Itálii preferuje 22 % mladých Čechů, kteří uvažují o nákupu nebo rekonstrukci nemovitosti za hranicemi. Pevninské Španělsko zvolilo 9 % a španělské ostrovy 8 %, takže dohromady dosahuje Španělsko 17 %.

Švýcarsko mezi mladými získalo 7 %, Německo a Řecko shodně 6 %. Chorvatsko a Rakousko uvádí po 5 %, Egypt 4 %. Slovensko, které je v celé české populaci třetí nejčastější volbou, mezi respondenty generace Z nezískalo žádný podíl.

Financování může stát na nemovitosti v Česku

Vedle výběru země a konkrétního bytu nebo domu je zásadní otázkou způsob financování. Kupující musí zvážit, kolik prostředků použije z vlastních úspor, jak velkou finanční rezervu si ponechá a jakou část ceny bude řešit prostřednictvím úvěru.

Jednou z možností je americká hypotéka zajištěná nemovitostí v České republice. Na rozdíl od klasické účelové hypotéky nemusí klient dokládat, na co vypůjčené peníze použije. Prostředky tak lze využít například na nákup nemovitosti v zahraničí, rekonstrukci nebo jiný typ investice.

Komerční banka nabízí od 8. června 2026 americkou hypotéku s úrokovou sazbou od 5,15 % p. a. při fixaci na jeden až tři roky. Pro fixace na čtyři nebo pět let platí sazba 5,55 % p. a. Nabídka se vztahuje na žádosti podané nejpozději 30. června 2026.

Maximální výše úvěru činí 20 milionů Kč a dobu splácení lze rozložit až na 20 let. Úvěr je přitom zajištěn nemovitostí nacházející se v Česku, nikoliv kupovaným objektem v zahraničí.

Zvýšený zájem dokládají také údaje banky. Počet nově poskytnutých amerických hypoték se meziročně zvýšil o 88 %, zatímco jejich celkový objem vzrostl o 145 %. Nárůst souvisí nejen s větším zájmem o nemovitosti za hranicemi, ale také s vyššími částkami, které si klienti půjčují. Průměrná výše úvěru nyní podle Komerční banky dosahuje 2,8 milionu Kč.

Samotné posouzení dostupnosti úvěru ale nestačí. Financování by mělo ponechat dostatečnou rezervu a počítat s budoucími náklady. Komerční banka proto odkazuje na své experty na bydlení, kteří s klienty řeší vlastní prostředky, rezervu, výběr financování i další výdaje. Přehled KB Expert na bydlení zahrnuje také koupi, stavbu a rekonstrukci, energeticky úsporné bydlení, možnosti dotací a nákup nemovitosti v zahraničí.

Tajná zbraň bohatých? Apartmány u sjezdovky a byty na kolonádě berou útokem

Kupní cena představuje pouze část výdajů

Nákup zahraniční nemovitosti vyžaduje důkladnější přípravu než běžné pořízení bytu nebo domu v Česku. Pravidla se v jednotlivých zemích liší a vedle kupní ceny je nutné počítat s řadou dalších výdajů.

1. Celkové náklady mohou být výrazně vyšší než cena nemovitosti

K samotné pořizovací ceně se přidávají daně, služby notáře a právníka, překlady dokumentů, zápis vlastnického práva, pojištění, energie a další služby. Majitel musí počítat také s příspěvky do fondu oprav, správou nemovitosti na dálku a případnými výdaji spojenými s pronájmem.

2. Financování je potřeba vyřešit před rezervací

Způsob úhrady by měl být připraven ještě před podpisem rezervační smlouvy. Jednou z variant je americká hypotéka zajištěná nemovitostí v České republice, u které není nutné dokládat účel použití peněz.

3. Bez místního daňového čísla se kupující často neobejde

Řada zemí vyžaduje vlastní identifikační nebo daňové číslo. V Itálii se používá Codice Fiscale, ve Španělsku NIE nebo NIF, v Chorvatsku OIB, v Portugalsku NIF a v Řecku AFM.

Tato identifikace plní při kontaktu s místními úřady podobnou úlohu jako české rodné číslo. Bez ní může být komplikované podepsat smlouvu, otevřít bankovní účet, řešit daně, energie nebo další úřední záležitosti.

4. Kupující by měl mít vlastního právníka

Realitní makléř zajišťuje průběh obchodu, nemusí však zastupovat výhradně zájmy kupujícího. Vlastní právník působící v dané zemi by měl ověřit skutečného vlastníka, případné zástavy, dluhy a věcná břemena.

Prověřit by měl rovněž stavební povolení, právní historii objektu a soulad skutečného stavu se zápisem v katastru nebo jiném místním registru.

5. Možnost pronájmu nelze považovat za samozřejmost

Má-li nemovitost sloužit jako investice, je nutné předem ověřit, zda ji lze legálně pronajímat. V turistických oblastech mohou být vyžadovány licence nebo registrační čísla. Omezení může stanovit také společenství vlastníků a některé lokality krátkodobé pronájmy přímo zakazují.

Pravidla se navíc mohou rychle měnit. Očekávaný výnos z pronájmu proto nelze počítat bez znalosti aktuálních místních podmínek.

6. Ve Španělsku je nutné řešit také riziko neoprávněného obsazení

U rekreačních bytů a druhých domovů ve Španělsku se upozorňuje na takzvanou okupación, tedy neoprávněné obsazení nemovitosti. Pro osoby, které takový objekt obsadí, se lidově používá označení okupas.

Riziko se týká především domů a bytů, které zůstávají po delší dobu prázdné. Majitel by měl mít už před koupí jasno v tom, kdo bude objekt kontrolovat, jak bude zabezpečen a jak rychle se dozví o případném vniknutí.

Pomoci může místní správce, zabezpečovací systém nebo kamera. Včasné zjištění neoprávněného vstupu umožní majiteli rychleji kontaktovat policii a začít situaci řešit.

7. Povinnosti mohou vzniknout také v České republice

Český daňový rezident může mít při pronájmu nebo následném prodeji zahraniční nemovitosti povinnost uvést příjmy také v českém daňovém přiznání. Daňové podmínky je proto nutné ověřit nejen v zemi, kde se nemovitost nachází, ale také v Česku.

Důležitou součástí rozhodování jsou vedle úrokové sazby a ceny nemovitosti také právní a daňové dopady, dlouhodobé provozní náklady a dostatečná rezerva. U rekonstrukcí mohou do plánování vstupovat rovněž dostupné dotace.

Průzkum pro Komerční banku připravila agentura Ipsos. Česká část se uskutečnila online prostřednictvím panelu Populace.cz od 29. dubna do 7. května 2026. Zapojilo se 1500 respondentů starších 18 let a vzorek byl sestaven jako reprezentativní pro českou populaci. Samostatně byla sledována generace Z ve věku od 18 do 29 let. Sběr dat na Slovensku, v Německu a Polsku probíhal od 7. do 15. května 2026.

Zdroje: ČTK (Protext), Komerční banka