Jeden odhad může zhatit koupi vysněného bydlení. Rozhoduje totiž o výši hypotéky
31. 10. 2026Při koupi bytu nebo domu se většina lidí soustředí především na cenu, kterou požaduje prodávající. Jenže pokud se nemovitost financuje hypotékou, do hry vstupuje ještě další částka. Tu stanoví banka prostřednictvím odhadu a právě od ní se může odvíjet, kolik peněz nakonec kupujícímu půjčí. Pokud ocenění vyjde níže než sjednaná kupní cena, může být potřeba sáhnout hlouběji do vlastních úspor.
Samotný odhad navíc nemusí být levnou záležitostí. Za ocenění bytu si banky podle aktuálních sazebníků účtují zpravidla kolem 5 000 Kč, u rodinných domů nejčastěji 6 000 Kč. Rozdíly mezi jednotlivými institucemi jsou ale poměrně výrazné. Někde je ocenění součástí jiného poplatku, jinde ho klient za určitých podmínek získá zdarma. Liší se také způsob zpracování a požadované podklady.
Odhadce nemusí do nemovitosti ani vstoupit
Banka potřebuje znát hodnotu nemovitosti především proto, že jí bude klient ručit za poskytnutý úvěr. Pokud by hypotéku dlouhodobě nesplácel, představuje zastavený byt, dům nebo pozemek jednu z možností, jak může banka svou pohledávku uspokojit. Proto se nemůže řídit pouze částkou uvedenou v kupní smlouvě.
Ocenění zpravidla zpracovává interní nebo smluvní odhadce banky. Není tedy vhodné objednávat odhad na vlastní pěst ještě před výběrem poskytovatele hypotéky. Banka totiž nemusí dokument vypracovaný jiným odborníkem přijmout. Některé instituce klientovi konkrétního odhadce přidělí, jiné mu umožní vybrat si ze seznamu spolupracujících odborníků.
Tradiční postup zahrnuje osobní prohlídku nemovitosti, která obvykle zabere přibližně hodinu. Odhadce se zajímá o její stáří, konstrukci, technický stav, provedené rekonstrukce, způsob vytápění i napojení na inženýrské sítě. Prohlíží jednotlivé místnosti, jejich rozměry a dispozici, ale také sklep, půdu, balkon, garáž nebo další příslušenství. Součástí bývá fotografická dokumentace.
Důležité jsou rovněž případné závady. Vlhkost, plísně, popraskané zdivo nebo jiné stavební problémy mohou výslednou hodnotu snížit. Odhadce přihlíží také k právnímu stavu nemovitosti, například k věcným břemenům nebo existujícím nájemním vztahům.
Ještě před prohlídkou je vhodné připravit aktuální list vlastnictví a dokument, který prokazuje způsob nabytí nemovitosti. Tím může být například kupní nebo darovací smlouva či rozhodnutí o dědictví. Další dokumenty mohou být potřeba podle charakteru nemovitosti a účelu financování. Některé podklady přitom dokáže zajistit samotná banka.
Stále častěji však osobní návštěva odhadce vůbec není nutná. Banky využívají také online ocenění, při kterém vycházejí z dostupných údajů o nemovitosti, její výměry, popisu a fotografií. Takový postup může celý proces zjednodušit a urychlit. Nehodí se ovšem automaticky pro každou nemovitost.
Bydlení se v Česku utrhlo ze řetězu: ceny rostou a hypotéka už nestačí ani střední třídě
Bankovní online ocenění zároveň není totéž jako orientační odhad dostupný na realitních portálech. Internetová kalkulačka může posloužit k získání představy o možné prodejní ceně, pro schválení hypotéky ale banka zpravidla vyžaduje vlastní způsob ocenění.
Pokud je nutná osobní prohlídka, celý proces většinou zabere přibližně jeden až dva týdny. Samotné vypracování posudku po návštěvě nemovitosti bývá často hotové do týdne. Záleží však na složitosti nemovitosti, dostupnosti dokumentace a vytížení odhadce.
Kolik stojí odhad nemovitosti? Rozdíly mezi bankami jsou značné
Cenu ovlivňuje především typ nemovitosti a rozsah ocenění. Podle sazebníků českých bank se standardní odhady bytů pohybují přibližně mezi 4 900 a 6 000 Kč. U rodinných domů může částka dosahovat 4 900 až 7 500 Kč, přičemž nejvyšší ceny se týkají také ocenění budoucí hodnoty.
Například Česká spořitelna uvádí v ceníku 5 000 Kč za ocenění bytové jednotky a 6 000 Kč za rodinný dům. UniCredit Bank si účtuje 5 700 Kč za byt a 7 000 Kč za dům. U Raiffeisenbank činí standardní poplatek 5 900 Kč bez ohledu na to, zda jde o byt, nebo rodinný dům.
Komerční banka má ocenění standardní zástavy zahrnuté v poplatku za poskytnutí hypotéky ve výši 4 900 Kč. Nejde tedy o další poplatek, který by se při běžném sjednání nové hypotéky automaticky připočítával ke stejné částce. Při refinancování banka tento poplatek neúčtuje.
Podrobněji rozlišuje jednotlivé varianty mBank. Ocenění současné hodnoty bytu stojí 5 000 Kč, u rodinného domu je to 6 000 Kč. Jestliže má odhad zahrnovat i budoucí hodnotu nemovitosti, cena stoupá na 6 000 Kč u bytu a 7 500 Kč u domu. Samostatné online ocenění stojí 1 900 Kč.
Ne všude ovšem klient skutečně zaplatí částky uvedené v základním sazebníku. ČSOB aktuálně nabízí ocenění bytu či rodinného domu zdarma. U nemovitostí v obcích s více než 10 tisíci obyvateli může využít online postup, v ostatních případech zajistí technika nebo smluvního odhadce.
Také Raiffeisenbank má od 1. října do 20. prosince 2026 akci, při které lze získat první ocenění nemovitosti zdarma. Nabídka se vztahuje na všechny hypoteční produkty a délky fixace, má však důležitou podmínku. Klient si musí sjednat pojištění nemovitosti u společnosti UNIQA na obchodním místě banky.
Český realitní trh mění budoucnost země. Mladí lidé kvůli bytům odkládají děti
U MONETA Money Bank není v dostupném sazebníku stanovena samostatná paušální částka za odhad bytu nebo rodinného domu. Banka v něm ale uvádí jednorázový poplatek 3 000 Kč za posouzení vhodnosti zástavy. I proto je důležité ověřit si u konkrétní nabídky, za jaké úkony banka peníze požaduje.
Při výstavbě nebo rekonstrukci mohou vzniknout další náklady. Banky totiž průběžně kontrolují postup prací a hodnotu rozestavěné nemovitosti. Takzvané dohlídky nebo protokoly o stavu výstavby se podle konkrétní banky pohybují zhruba mezi 1 300 a 3 600 Kč. Například Česká spořitelna účtuje za protokol o stavu výstavby 2 600 Kč u bytové jednotky a 3 600 Kč u rodinného domu.
U refinancování může být situace jednodušší. Některé banky přijímají ocenění zpracované pro předchozí úvěr, takže není nutné objednávat nové. mBank například u dokončené nemovitosti akceptuje odhad starý až 12 měsíců a u rozestavěné nemovitosti nebo ocenění zahrnujícího budoucí hodnotu až šest měsíců. Při refinancování lze za stanovených podmínek využít původní odhad starý až šest let. Ostatní banky mají vlastní pravidla.
Kupní cena, odhadní cena a znalecký posudek nejsou totéž
Přestože se při oceňování nemovitostí používá několik podobných označení, každé má trochu jiný význam. Pro kupujícího je zásadní především rozdíl mezi sjednanou kupní cenou a hodnotou, kterou nemovitosti přizná banka.
Při ocenění existujícího bytu nebo domu se zpravidla vychází z jeho současného stavu. U výstavby či rekonstrukce je důležitá také budoucí hodnota, kterou by nemovitost měla mít po dokončení plánovaných prací. Při rozsáhlých rekonstrukcích se může pracovat dokonce s minimální hodnotou. Ta zachycuje situaci, kdy se nemovitost kvůli stavebním zásahům dočasně znehodnotí, například po odstranění původní střechy.
Odhadce může využívat různé metody ocenění. Velmi rozšířená je porovnávací metoda, při níž se cena odvozuje od srovnatelných nemovitostí a jejich cen. Výnosová metoda zase zohledňuje příjmy, které může nemovitost přinášet, například z pronájmu. Používá se také nákladová metoda, která vychází z nákladů potřebných k pořízení nebo vytvoření oceňovaného majetku.
Velkou roli hraje lokalita. Dva byty se stejnou dispozicí a výměrou mohou mít zcela odlišnou hodnotu podle toho, kde se nacházejí. Záleží na dopravní dostupnosti, občanské vybavenosti, poptávce po bydlení i možnostech další výstavby. U bytů se přihlíží také k umístění v domě, orientaci oken nebo přítomnosti balkonu, terasy či sklepa.
Naopak blízkost průmyslových provozů, hluk, záplavové riziko, špatná dostupnost nebo technické závady mohou cenu snižovat. Výslednou hodnotu ovlivňuje i prodejnost nemovitosti, tedy jak snadné by bylo najít za daných podmínek kupujícího.
A právě zde vzniká riziko, které může zkomplikovat financování. Jestliže kupující zaplatí za nemovitost 5 milionů Kč, ale banka její hodnotu stanoví pouze na 4,7 milionu Kč, bude při běžném limitu LTV 80 % vycházet maximální výše úvěru z nižší částky. Namísto 4 milionů Kč tak může banka na tuto zástavu poskytnout pouze 3,76 milionu Kč. Kupující v takovém případě potřebuje dalších 240 tisíc Kč z vlastních prostředků oproti situaci, kdy by odhad odpovídal kupní ceně.
V České republice činí obecný horní limit LTV 80 % hodnoty zastavené nemovitosti. Pro žadatele mladší 36 let, kteří financují vlastní bydlení, platí zvýšená hranice 90 %. Pro investiční hypotéky navíc od dubna 2026 platí přísnější doporučení České národní banky.
Od bankovního odhadu je potřeba odlišovat také znalecký posudek. Ten zpracovává znalec zapsaný v příslušném seznamu a využívá se zejména tam, kde je zapotřebí odborné ocenění pro soudní nebo jiné úřední řízení. S oceněním se lze setkat i při dědictví, darování či vypořádání majetku. To ale neznamená, že při každém dědictví nebo darování musí automaticky vzniknout znalecký posudek. Rozhodují konkrétní právní a procesní požadavky.
Pro člověka, který kupuje byt nebo dům na hypotéku, tak zůstává nejdůležitější zjistit si podmínky ocenění ještě před samotným podpisem rezervační nebo kupní smlouvy. Rozdíl několika tisíc korun za vypracování odhadu nemusí být ve srovnání s cenou nemovitosti zásadní. Výsledek samotného ocenění už ale může rozhodnout o tom, zda na plánovaný nákup budou stačit připravené peníze.
Zdroje: hyponamiru.cz, e15.cz, banky.cz
