Hypotéku vám neschválí a o rezervační poplatek můžete přijít. Na tohle si dejte velký pozor

Koupě bytu nebo domu může na první pohled vypadat jednoduše. Kupující najde vhodnou nemovitost, domluví se na ceně, vyřídí hypotéku a podepíše smlouvy. Jenže mezi rezervací a převzetím klíčů se může objevit několik komplikací, které celý obchod prodraží, zdrží, nebo dokonce zmaří. Problém může způsobit nejen banka, ale také podmínky spolupráce s realitní kanceláří.

Na některé nepříjemnosti přitom mohou narazit i prodávající. Například ukončení smlouvy s realitní kanceláří totiž ještě nemusí znamenat, že makléři zanikl nárok na provizi. A kupující, který spoléhá na hypotéku, zase může zjistit, že mu banka nepůjčí tolik, kolik původně očekával.

Smlouva s realitkou může mít následky i po skončení spolupráce

Při prodeji nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře se často sjednává výhradní zastoupení. Majitel se v takovém případě zavazuje, že po určitou dobu nebude stejnou nemovitost nabízet prostřednictvím jiné kanceláře ani ji prodávat bez součinnosti sjednaného zprostředkovatele.

Zákon o realitním zprostředkování stanovuje, že výhradní smlouvu lze se spotřebitelem sjednat maximálně na šest měsíců. Následně ji lze opakovaně prodlužovat, ovšem dohodu o prodloužení je možné uzavřít nejdříve 30 dnů před koncem sjednaného období.

Důležité je také to, co se stane, pokud smlouva tuto zákonnou hranici překračuje. Nejvyšší soud se touto otázkou zabýval v rozsudku spisové značky 33 Cdo 2339/2025 ze dne 21. července 2026. Dospěl k závěru, že ujednání o výhradním zastoupení odporující zákonné ochraně spotřebitele automaticky nezpůsobuje neplatnost celé zprostředkovatelské smlouvy.

K nepřípustnému ujednání se nepřihlíží, ostatní části smlouvy však mohou zůstat účinné. Prodávající tak nemůže automaticky předpokládat, že kvůli příliš dlouhé výhradnosti přestávají platit veškeré jeho závazky.

Realitní kancelář může chtít provizi i po ukončení smlouvy

Další důležitou otázkou je samotná odměna realitního zprostředkovatele. Ne vždy totiž platí, že skončením spolupráce zaniká také právo na provizi.

Záleží především na tom, jak byla odměna sjednána a zda uskutečněný obchod souvisí s předchozí činností realitní kanceláře. Provize může být navázána na uzavření kupní smlouvy, případně už na obstarání příležitosti k jejímu uzavření.

Byt na pronájem už nemusí být zlatý důl. Jedna chyba může výrazně snížit výnos

Pokud tedy realitní kancelář přivedla zájemce, který nemovitost nakonec koupí až po skončení zprostředkovatelské smlouvy, může jí nárok na odměnu vzniknout i dodatečně. Rozhodující jsou konkrétní okolnosti a smluvní podmínky.

Existuje ovšem důležitá výjimka chránící spotřebitele. Jestliže se obchod uskutečnil až po skončení spolupráce kvůli nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti ze strany realitní kanceláře, nemá zprostředkovatel právo po spotřebiteli provizi požadovat.

Pozornost si zaslouží také termín její splatnosti. Standardně lze provizi požadovat nejdříve při uzavření realitní smlouvy. Dřívější splatnost je možná pouze za zákonem stanovených podmínek, včetně příslušného poučení ve zprostředkovatelské smlouvě. Ani tehdy však nemůže nastat před obstaráním příležitosti k uzavření realitní smlouvy.

Zákon omezuje rovněž výši zálohy na provizi sjednané se spotřebitelem. Ta nesmí překročit dvě třetiny dohodnuté odměny.

Samostatnou otázkou je rezervační poplatek. Ten totiž nemusí představovat zálohu na provizi. Může se započítávat do kupní ceny nebo sloužit k jinému smluvenému účelu. Proto je důležité vědět, za co přesně kupující platí a za jakých okolností může peníze získat zpět.

Hypotéka může zkomplikovat už samotnou rezervaci

Zatímco prodávající by měl věnovat pozornost podmínkám spolupráce s makléřem, kupující zpravidla řeší především financování.

Ještě před podpisem rezervační smlouvy je vhodné ověřit, zda na požadovanou hypotéku vůbec dosáhne. Banka při posuzování žádosti zohledňuje příjmy, existující závazky i vlastní finanční prostředky žadatele.

Předběžně kladné posouzení ale není zárukou, že hypotéka skutečně projde. Banka totiž následně hodnotí také konkrétní nemovitost, která má sloužit jako zástava. Pokud zjistí problém, může úvěr odmítnout nebo nabídnout nižší částku. Výsledek může ovlivnit také změna finanční situace kupujícího.

Některé banky nabízejí možnost schválit úvěr ještě před výběrem konkrétní nemovitosti. Klient má následně určitou dobu na její nalezení. Ani tento postup však neodstraňuje nutnost posouzení vybraného bytu nebo domu.

Hypotéka může snížit daňový základ až o 300 tisíc Kč. Neplatí to ale pro každého

Zásadní je proto obsah rezervační smlouvy. Ta by měla jasně upravovat, co se stane s rezervačním poplatkem, pokud banka hypotéku zamítne, schválí nedostatečnou částku nebo nemovitost odmítne přijmout do zástavy.

Samotné zamítnutí hypotéky totiž automaticky nezakládá nárok na vrácení rezervačního poplatku. Záleží na sjednaných podmínkách, včetně lhůt a způsobu, jakým musí kupující neúspěšnou žádost o úvěr doložit.

Nižší odhad banky může znamenat další statisíce z vlastní kapsy

Jednou z nepříjemných situací při financování nemovitosti je rozdíl mezi dohodnutou kupní cenou a hodnotou, kterou stanoví banka.

Představme si byt s kupní cenou 5 000 000 Kč. Pokud banka jeho hodnotu stanoví na stejnou částku a kupující financuje nákup hypotékou s ukazatelem LTV 80 %, může při splnění ostatních podmínek získat úvěr 4 000 000 Kč. Z vlastních prostředků potřebuje zbývající 1 000 000 Kč.

Situace se ale výrazně změní, pokud banka byt ocení pouze na 4 500 000 Kč. Při stejném LTV 80 % dosáhne hypotéka maximálně 3 600 000 Kč. Kupující tak musí z vlastních peněz doplatit 1 400 000 Kč, tedy o 400 000 Kč více než v původním scénáři.

Ukazatel LTV vyjadřuje poměr výše hypotéky k hodnotě zastavené nemovitosti. Česká národní banka v současnosti stanovuje jeho obecnou horní hranici na 80 %. Pro žadatele mladší 36 let, kteří pořizují vlastní bydlení, platí hranice 90 %. Banky mají v zákonem vymezeném rozsahu možnost poskytnout úvěry také nad stanovený limit.

Nižší odhad tak nemusí znamenat automatický konec koupě, ale může zásadně změnit požadavky na vlastní prostředky kupujícího. A právě proto by rezervační smlouva měla pamatovat také na situaci, kdy ocenění nemovitosti neodpovídá očekávané kupní ceně.

Při podpisu kupní smlouvy rozhodují i termíny plateb

Ani schválením hypotéky ještě není celý obchod vyřešený. Kupní smlouva musí přesně určit, kolik peněz kupující zaplatí z vlastních prostředků, jaká část bude financována úvěrem, kam mají peníze odejít a kdy musí být uhrazeny.

Investiční byt láká skoro polovinu Čechů. Nová pravidla hypoték ale mění hru

Kupní cena může být například složena do úschovy. Zároveň je třeba zajistit součinnost prodávajícího při zřízení zástavního práva ve prospěch banky, která kupujícímu hypotéku poskytuje.

Další komplikace může nastat, pokud prodávající sám stále splácí hypotéku na prodávanou nemovitost. Jeho banka musí vyčíslit zbývající dluh a stanovit podmínky splacení i následného výmazu původního zástavního práva.

Část kupní ceny může v takovém případě putovat přímo bance prodávajícího a zbytek do úschovy. S tímto postupem však musí souhlasit také banka kupujícího. Pokud se změní termín platby, může být potřeba nechat zbývající dluh znovu vyčíslit.

Samotné čerpání hypotéky navíc podléhá podmínkám poskytující banky. Ta může požadovat kupní a zástavní smlouvu, dokumentaci z katastru nemovitostí, doložení zaplacení vlastních prostředků nebo potvrzení o pojištění nemovitosti.

Některé banky umožňují čerpat úvěr již po podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru. Podání návrhu však ještě neznamená, že je zástavní právo skutečně zapsáno.

Katastrální úřad může vklad povolit nejdříve po uplynutí 20 dnů od odeslání zákonem stanoveného vyrozumění o změně. Samotné řízení přitom může trvat déle.

Pro kupujícího i prodávajícího je proto důležité, aby na sebe navazovaly termíny rezervace, přípravy smluv, schválení úvěru, jeho čerpání a zaplacení kupní ceny. Pokud banka nestihne uvolnit peníze včas, může se i jinak připravený obchod zkomplikovat.

Před podpisem smluv tak nestačí soustředit se pouze na kupní cenu a výši hypoteční splátky. Stejnou pozornost si zaslouží podmínky provize, vracení rezervačního poplatku, právní stav nemovitosti i lhůty, během nichž musejí jednotlivé kroky proběhnout.

Zdroje: hyponamiru.cz, zakonyprolidi.cz, cnb.cz