Přichází šok z refixací: domácnostem vyskočí sazby, staré byty můžou začít ztrácet
10. 2. 2026Návrat k hypotékám kolem dvou procent je v dohledné době prakticky mimo hru. Trh si zvyká na jiný režim, kde už nerozhoduje jen nejnižší cena, ale hlavně kvalita, dlouhodobá stabilita a schopnost nemovitost efektivně spravovat. V tomhle prostředí budou pasivní majitelé starších bytů častěji narážet na náklady a ztráty z neefektivity, zatímco ti aktivní mohou vydělávat díky promyšlené rotaci majetku a profesionálnímu přístupu.
Rok 2026 má navíc před sebou konkrétní milník, který může výrazně zahýbat rodinnými rozpočty. Na trhu se mají přefixovat hypotéky v objemu 460 miliard korun. Pro mnoho domácností to bude znamenat skok z úroků okolo 2 % na zhruba 4,5 %. Taková změna umí bolet, a to i v případech, kdy se jinak nic „nepokazí“. Jenže vedle samotných refixací se do hry dostávají i dva nové jevy, které začínají měnit chování kupujících, majitelů i investorů.
Lock-in efekt: proč sekundární trh tuhne
Prvním fenoménem je takzvaný Lock-in efekt. Majitelé starších bytů jsou často „zamčení“ ve svých historicky výhodných fixacích. Jakmile by uvažovali o prodeji a nákupu jiného bydlení, narazí na jednoduchou matematiku. Nová hypotéka při dnešních sazbách by jim zvedla měsíční splátku až o 7 000 Kč jen na úrocích. Výsledek je předvídatelný. Mnozí raději neprodají, sekundární trh se zpomaluje a kvalitní byty z nabídky mizí, protože se k nim majitelé nemají motivaci vzdát. V inzerci pak častěji zůstávají byty, které se prodávají hůř, případně prodeje vynucené okolnostmi.
Brown Discount a Green Premium: energetická třída začíná rozhodovat
Druhým jevem je posun, který už nejde brát jen jako „téma z politiky“. Green Deal se promítá do peněz a investičních rozhodnutí. Starší, energeticky náročné domy v třídách G a F začínají být pro investory problémové. Kupující do ceny automaticky promítají budoucí výdaje na rekonstrukce a žádají slevu, takzvaný Brown Discount.
Na opačné straně stojí moderní developerské projekty. Ty si drží náskok díky kombinaci lepšího financování a nižších provozních nákladů, které jsou atraktivní i pro nájemníky. Právě tady se objevuje „Green Premium“, tedy prémie za energeticky efektivní bydlení.
ZlevniSiNákup.cz
Nájemníci řeší stabilitu a servis víc než stokoruny
V takovém prostředí už nestačí byt jen vlastnit. Pro zisk je čím dál důležitější aktivní správa. Častá obava investorů je, že jakékoliv zvýšení nájmu okamžitě vyžene nájemníky pryč. Data z roku 2025 ale ukazují jiný obrázek. Ve Fletu byl analyzován vzorek 524 řešených smluv. U prodlužovaných smluv došlo k průměrnému navýšení nájemného o 1 136 Kč měsíčně na byt, přesto míra prodloužení dosáhla 83,6 %.
Kolik vám banka půjčí na hypotéku? Tři limity, které rozhodnou i při vysokém příjmu
To dobře zapadá do změny, kterou je na nájemním trhu vidět čím dál víc. Nájemníci často neutíkají za nejnižší cenou, důležitější je pro ně stabilita a profesionální přístup. Kvalita komunikace, rychlost řešení problémů a celkový servis majitele nebo správce se promítá do spokojenosti i do obsazenosti bytu.
Aktivní správa navíc dává ekonomický smysl. Navýšení nájemného může přinést přes 13 000 Kč ročně navíc. Při 4% úrocích to může pokrýt rozdíl ve splátce hypotéky nebo ve fondu oprav. Kdo se bojí cenu upravit a zůstane pasivní, o tyto peníze jednoduše přichází.
Prodat staré a koupit nové: strategie pro rok 2026
Jedním z hlavních rysů roku 2026 má být přesun kapitálu. Strategie „koupit a držet navždy“ ztrácí u starších činžovních domů na efektivitě. Stabilizace cen na trhu zároveň vytváří prostor pro promyšlenou rotaci aktiv. Ekonomicky racionálně proto může působit odprodej starších bytů zatížených vysokými náklady a rizikem budoucích oprav, tedy vyšším CAPEX, a následný přesun kapitálu do segmentu novostaveb.
Důležitý detail je, že nejlepší akvizice často nevznikají čekáním na veřejnou nabídku. Nejatraktivnější jednotky, typicky menší dispozice 1kk a 2kk s výhledem, mizí už v neveřejných předprodejích. Právě v této fázi lze podle zkušeností dosáhnout na ceny o 5 až 10 % nižší oproti ceníkovým cenám.
Rok 2026 tak může být rokem nástupu profesionálů. Výhodu získají investoři, kteří včas vymění staré portfolio za nové a přijmou, že správa nemovitosti je disciplína na plný úvazek. V rozhodování budou stále víc vítězit tvrdá data, ne dojmy.
Zdroje: ČTK (Protext), FLET
