Hypotéky už zase zdražují. Končící fixace mohou domácnostem pořádně zatopit

Hypoteční trh se po několika měsících relativního klidu znovu pohnul směrem, který dlužníky nepotěší. Průměrná sazba hypoték v květnu vzrostla na 4,67 procenta. Proti dubnu jde o zvýšení o 0,13 procentního bodu a zároveň o nejvyšší hodnotu letošního roku podle Broker Consulting Indexu hypotečních úvěrů.

Samotný nárůst nemusí na první pohled působit dramaticky. Jenže u hypoték se i desetiny procent promítají do měsíčních splátek, zvlášť pokud jde o úvěry v řádu milionů korun. Změna navíc přichází v době, kdy řadě domácností končí fixace sjednané v letech, kdy byly hypotéky výrazně levnější než dnes.

Sazby se po období poklesu znovu zvedly

V průběhu loňského roku se průměrné hypoteční sazby postupně snižovaly. Trh se tak dostal do klidnější fáze a od října minulého roku se sazby držely zhruba kolem 4,50 procenta. Výkyvy byly jen malé, většinou v řádu jednotek bazických bodů.

Květen 2026 ale tento vývoj přerušil. Průměrná sazba bank se zvýšila na 4,67 procenta. Stejnou hodnotu index naposledy ukazoval v červenci 2025. Podle Michaely Pudilové, analytičky hypotečních úvěrů společnosti Broker Consulting, se změna už propsala i do aktuálních nabídek bank. Někteří poskytovatelé zvýšili sazby přibližně o 0,1 až 0,2 procenta, nejčastěji u kratších fixací nebo u pětileté fixace.

Výraznější pokles sazeb se nyní nejeví jako pravděpodobný. Velkou roli bude dál hrát Česká národní banka, jejíž repo sazba zůstává od května 2025 na úrovni 3,5 procenta.

Kdo fixoval v roce 2021, může pocítit tvrdý rozdíl

Nejcitelnější dopad se týká lidí, kterým letos končí pětiletá fixace. Mnozí z nich si hypotéku sjednávali v roce 2021, kdy byly úvěry na bydlení mimořádně levné. Průměrné sazby se tehdy pohybovaly v rozmezí 2 až 3 procent a v únoru 2021 se podle uváděných dat dostaly až na 1,97 procenta.

Češi ukázali, co by udělali s pěti miliony. Luxus a dovolené překvapivě nevedou

Dnes jsou sazby dlouhodobě nad 4,5 procenta. Pro domácnost, která byla několik let zvyklá na splátku vypočítanou z dvouprocentního úroku, to může znamenat velmi nepříjemný zásah do rozpočtu.

Příklad ukazuje rozdíl poměrně jasně. Klient, který si v roce 2021 půjčil zhruba 5 milionů korun, mohl při sazbě 2 procenta splácet přibližně 21 tisíc korun měsíčně. Po skončení fixace a přechodu na současnou sazbu se může splátka zvýšit až na 28 tisíc korun. To je přibližně o třetinu více. Konkrétní částka se samozřejmě odvíjí od zbývajícího dluhu, délky splatnosti a dalších parametrů úvěru.

Ne všichni si pohorší

Změna sazby ale nemusí automaticky znamenat jen zdražení. Jiná situace čeká klienty, kteří si hypotéku sjednali nebo fixovali v roce 2023. Tehdy byly sazby na opačné straně cyklu a dosahovaly až 6 procent.

U tříletých fixací z roku 2023 proto může po přepočtu nové splátky dojít i ke snížení. U podobně vysoké půjčky se teoreticky může měsíční splátka zmenšit až o 4 tisíce korun. Pokles ale nemusí být tak výrazný, jak někteří klienti očekávali, protože aktuální sazby sice nejsou na vrcholu z roku 2022 a 2023, ale zároveň se nevrátily k mimořádně nízkým hodnotám z roku 2021.

Český realitní trh mění budoucnost země. Mladí lidé kvůli bytům odkládají děti

Hypoteční trh za posledních pět let prošel prudkými změnami. Od sazeb kolem 2 procent se dostal až k hodnotám přes 6 procent. V prosinci 2022 se uvádí extrémně vysoká sazba 6,17 procenta. Současné hodnoty jsou proti tomuto vrcholu nižší, pro část domácností však přesto představují velký skok.

Rozhodovat nebude jen úrok

Pro domácnosti s končící fixací bude důležité nečekat na poslední chvíli. Banky při nové nabídce posuzují nejen samotnou sazbu, ale také délku splácení, bonitu klienta a další okolnosti. Výsledná měsíční splátka tak nemusí záviset jen na tom, jaká je průměrná sazba na trhu.

Velký význam může mít i aktivní přístup klienta. Vyplatí se srovnat nabídku vlastní banky s konkurencí, ověřit možnosti refinancování a řešit situaci v dostatečném předstihu. Rozdíl několika desetin procentního bodu nemusí na papíře vypadat zásadně, u několikamilionové hypotéky však může v dlouhém období znamenat citelnou částku.

Broker Consulting Index hypotečních úvěrů pracuje se skutečně schválenými hypotékami zprostředkovanými konzultanty Broker Consulting a pobočkami Broker Point nebo Broker Point Premium. Index vychází z váženého aritmetického průměru, kde hlavní váhu má objem úvěru. Čím vyšší hypotéka, tím větší vliv má její sazba na výslednou hodnotu. Vzhledem ke statistice preferovaných fixací byla při výpočtu zohledněna pětiletá fixace úrokových sazeb.

Zdroje: feedit.cz, mesec.cz, fxstreet.cz