Sen o levné hypotéce se znovu vzdaluje. Banky zdražují a trh čeká, co bude dál

Český hypoteční trh po několika klidnějších měsících znovu zažil citelný pohyb směrem nahoru. Průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu vzrostla z březnových 4,89 procenta na dubnových 5,18 procenta. Skok o 0,29 procentního bodu je nejvýraznějším meziměsíčním nárůstem od léta 2022.

Nejvíce se zdražení dotklo tříletých a pětiletých fixací, tedy právě těch variant, po kterých klienti dlouhodobě sahají nejčastěji. Na první pohled by se mohlo zdát, že za růstem stojí Česká národní banka. Tentokrát je ale situace složitější. ČNB na březnovém zasedání ponechala dvoutýdenní repo sazbu na 3,50 procenta, takže přímý impuls od centrální banky nepřišel.

Banky přesto sazby upravily. Důvodem je hlavně vývoj na trhu s delšími penězi, pohyb swapových sazeb a obecně vyšší nervozita investorů. Do rozhodování bank se tak promítá nejen domácí měnová politika, ale i události, které se odehrávají daleko za hranicemi Česka.

Dražší ropa a energie se propisují i do hypoték

Jedním z důležitých faktorů je obava z návratu silnější inflace. Celková meziroční inflace v Česku byla v březnu podle ČSÚ na 1,9 procenta, což na první pohled nepůsobí dramaticky. Pod povrchem ale některé položky rostly výrazně rychleji. Ceny energií se meziměsíčně zvýšily o 5,3 procenta a služby meziročně zdražily o 4,7 procenta.

Významnou roli v tom hraje geopolitické napětí kolem Íránu a Hormuzského průlivu, které se promítlo do cen pohonných hmot. Hormuzský průliv patří ke klíčovým místům světové energetiky. Denně jím prochází zhruba 20 milionů barelů ropy a také přibližně pětina globálního obchodu se zkapalněným zemním plynem.

Pro banky je podobná nejistota důležitá. Nejde jen o aktuální ceny energií, ale i o otázku, zda se jejich růst může znovu přelít do širší inflace. Dokud finanční trh nemá jistotu, že jde jen o krátkodobý výkyv, promítá se riziko i do ceny úvěrů.

Ceníkové sazby rostou, skutečné obchody jsou mírnější

Zdražení v hypotečních cenících ale neznamená, že všichni klienti okamžitě podepisují úvěry za výrazně horších podmínek. Podle dat ČBA Hypomonitoru průměrná skutečně sjednaná sazba nových hypoték v březnu naopak mírně klesla na 4,43 procenta.

Důvod je poměrně jednoduchý. Část klientů měla podmínky rozjednané ještě z února a banky zároveň dál soutěží o bonitní zájemce. V praxi se tak podle zkušeností společnosti FLET klienti pohybují zhruba v pásmu od 4,7 do 5,19 procenta.

Byty v Česku zdražují skoro dvakrát rychleji než v EU. Vlastní bydlení se lidem dál vzdaluje

Důležité je také chování samotného trhu. Růst sazeb už nevyvolává takovou nervozitu jako před dvěma lety. Po období velmi levných dvouprocentních hypoték se klienti postupně přizpůsobili tomu, že úvěry kolem čtyř až pěti procent jsou současnou realitou. Návrat k extrémně levným hypotékám se v tuto chvíli nejeví jako realistický scénář.

U novostaveb a developerských projektů navíc aktuální sazba nemusí být vždy rozhodujícím faktorem. Pokud má být projekt dokončen za jeden až tři roky, může být dnešní tříletá fixace v době nastěhování už téměř u konce. Klient tím získává možnost refinancovat hypotéku podle tehdejší situace na trhu.

Investoři mají od dubna přísnější podmínky

Do trhu zasahuje i nové doporučení České národní banky, které platí od 1. dubna 2026. U investičních hypoték, typicky při financování třetí a další obytné nemovitosti nebo bytu určeného k pronájmu, ČNB doporučuje horní limit LTV 70 procent a DTI 7.

Nejde o hlavní důvod plošného zdražení hypoték, přesto je to další faktor, který část zájemců o financování pocítí. Investoři budou muset počítat s vyšším podílem vlastních peněz a přísnějším posuzováním zadlužení. To může trh pročistit a omezit část nákupů financovaných úvěrem.

Zlevnění může přijít až postupně

Výhled pro další měsíce bude záviset hlavně na tom, zda trh uvěří ve stabilizaci situace kolem Hormuzského průlivu. Pokud riziková přirážka na ropě klesne, mohlo by se to časem projevit i v nižším tlaku na sazby. Ani v takovém případě ale nelze čekat rychlý návrat hypoték na výrazně nižší úrovně.

Logistika, pojištění i opravy infrastruktury mohou návrat dodávek brzdit ještě týdny až měsíce. Banky proto pravděpodobně nebudou sazby snižovat skokově. Pokud přijde zlevnění, mělo by být spíše pozvolné a v řádu desetin procentního bodu.

Reálný prostor pro mírný pokles hypotečních sazeb se tak může otevřít až ve druhé polovině roku. Do té doby bude trh sledovat nejen rozhodování ČNB, ale také ceny energií, inflační data a vývoj geopolitického napětí.

Zdroje: ČTK (Protext), FLET