Darování nemovitosti dítěti má přísná pravidla. Rodina s ní pak nemůže volně nakládat

Darovat byt nebo dům nezletilému dítěti může vypadat jako jednoduchý způsob, jak mu do budoucna zajistit majetek. Ve skutečnosti jde o právně i prakticky náročný krok. Samotná darovací smlouva nestačí, protože nabytí nemovitosti nezletilým musí schválit soud. Jakmile navíc nemovitost přejde do vlastnictví dítěte, rodina s ní už nemůže volně nakládat podle svých aktuálních potřeb.

Občanský zákoník stanoví, že souhlas soudu je potřeba vždy, když dítě nabývá, prodává nebo zatěžuje nemovitou věc či podíl na ní. Toto pravidlo platí také pro bezúplatné darování bytu bez služebnosti, zástavního práva nebo jiného omezení. Nezáleží tedy pouze na tom, zda dítě převodem získává majetkovou hodnotu. Soud musí posoudit, zda je právní jednání v jeho zájmu.

Vedle darovací smlouvy je proto nutné připravit návrh na schválení právního jednání. Pokud by rodič vystupoval současně na straně dárce a zároveň zastupoval dítě, případně by mezi jejich zájmy mohl vzniknout střet, nemůže dítě při daném jednání zastupovat. Soud mu v takové situaci jmenuje opatrovníka.

Pravomocné rozhodnutí soudu patří mezi listiny potřebné pro následné vkladové řízení. Katastrální zákon vyžaduje, aby byly k návrhu na vklad přiloženy také souhlasy orgánů veřejné moci, pokud jejich potřeba vyplývá z jiného právního předpisu. Jestliže tedy převod na nezletilého nebyl soudem schválen, katastrální úřad nemá splněné podmínky pro povolení vkladu.

Miroslav Majer, CEO portálu hyponamiru.cz, upozorňuje, že rodiny při převodech často podceňují zvláštní ochranu majetkových zájmů nezletilého. Nestačí podle něj rozhodnout, komu má nemovitost připadnout. Celý postup musí být připraven tak, aby vyhovoval požadavkům soudu i katastrálního úřadu.

Služebnost ochrání bydlení dárce, převod ale zkomplikuje

Častým případem je darování bytu dítěti nebo vnoučeti za podmínky, že v něm rodiče či prarodiče budou moci nadále bydlet. Pouhá ústní dohoda v rodině jim však neposkytuje stejné právní postavení jako služebnost.

Služebnost je věcným právem, které omezuje vlastníka nemovitosti ve prospěch jiné osoby. U nemovitosti zapsané v katastru vzniká zápisem do tohoto veřejného seznamu. Občanský zákoník výslovně upravuje také služebnost bytu, která se považuje za služebnost užívání.

Dárce si tak může zajistit právo byt nebo jeho vymezenou část dále užívat. Současně ale dítě nezískává nemovitost bez omezení. Soud proto musí posoudit, zda je převod i přes existující služebnost pro nezletilého výhodný a zda mu nepřináší nepřiměřené závazky.

Garáž, půda nebo ateliér na hypotéku? Stačí jedna chyba a financování se zkomplikuje

Podle podkladů společnosti Hypo na míru mohou při tomto hodnocení hrát roli také provozní náklady, technický stav nemovitosti a další povinnosti, které jsou s jejím vlastnictvím spojeny. Jiří Krejčí, CSO společnosti, upozorňuje, že rodiny se často soustředí především na zachování bydlení dárce. Právě služebnost, která mu tuto jistotu poskytuje, ale zároveň vyžaduje pečlivější právní posouzení celého převodu.

Služebnost přitom není jediným možným omezením. Nemovitost může být zatížena také zástavním právem, zákazem zcizení a zatížení nebo jiným věcným právem. Každé takové omezení může ovlivnit hodnotu majetku, možnosti jeho budoucího využití i rozhodování soudu.

Byt dítěte už není volně použitelnou rodinnou rezervou

Praktické komplikace se nemusí projevit při samotném darování, ale až po několika letech. Pokud se rodina rozhodne přestěhovat, byt vlastněný nezletilým nelze jednoduše prodat a výnos automaticky použít na pořízení nového společného bydlení.

Prodej nemovitosti, zřízení zástavního práva a další významné nakládání s majetkem dítěte znovu podléhají souhlasu soudu. Ten bude posuzovat nejen zamýšlený obchod, ale také způsob, jakým má být naloženo s penězi získanými prodejem.

Stejný problém může nastat při žádosti o hypotéku. Majetek nezletilého nelze bez dalšího použít jako zajištění úvěru určeného k financování potřeb jeho rodičů. Pokud už na nemovitosti zástavní právo vázne nebo ji chce rodina zastavit kvůli novému úvěru, musí prověřit právní proveditelnost, získat potřebný souhlas soudu a splnit požadavky konkrétní banky.

S vlastnictvím bytu jsou spojeny také pravidelné výdaje. Patří mezi ně příspěvky na správu domu, opravy, případné pojištění a daňové povinnosti. Rodiče mají povinnost spravovat jmění dítěte jako řádní hospodáři a odpovídají mu za škodu způsobenou porušením této povinnosti.

ČNB mění pravidla pro investiční hypotéky: od dubna bude potřeba víc vlastních peněz

Pokud je byt pronajímán, nájemné je příjmem dítěte. Nejde o peníze, které by rodiče mohli používat bez omezení jako vlastní příjem. Občanský zákoník stanoví, že příjmy z majetku dítěte mají být nejprve použity na řádnou správu majetku a následně na výživu dítěte. Teprve za zákonem stanovených podmínek může zbývající část posloužit také jako příspěvek na výživu rodičů nebo nezletilého sourozence žijícího ve společné domácnosti.

Daňové povinnosti se posuzují podle příjmů dítěte stejně jako u jiných fyzických osob. Pokud nezletilému vznikne povinnost podat daňové přiznání například kvůli příjmům z nájmu, podává ho za něj zákonný zástupce.

Jakmile dítě nabude plné svéprávnosti, zpravidla dovršením 18 let, rozhoduje o svém majetku samo. Rodiče ani prarodiče už nemohou určovat, zda byt prodá, pronajme, ponechá si ho nebo ho využije jiným způsobem. Pokud dárce nemá své právo bydlení zajištěno služebností, samotná dřívější rodinná dohoda mu další užívání bytu nezaručuje.

Vlastnictví dítěte se nemění ani rozvodem jeho rodičů. Nemovitost není součástí jejich majetku a při vypořádání se mezi ně nerozděluje. Oba rodiče však nadále odpovídají za správu jmění dítěte. Pokud se na podstatném rozhodnutí neshodnou, může na návrh jednoho z nich rozhodnout soud.

Darování dítěti zároveň není spolehlivým způsobem, jak nemovitost ukrýt před věřiteli. Jestliže převod zkrátí uspokojení vykonatelné pohledávky, může se věřitel za splnění zákonných podmínek domáhat určení, že je vůči němu právně neúčinný. Občanský zákoník upravuje odpůrčí žalobu i zvláštní lhůty pro jednání učiněná ve prospěch blízké osoby nebo pro bezúplatné převody.

Převod na nezletilého může dávat smysl tam, kde má být nemovitost dlouhodobě oddělena jako majetek dítěte a rodina nepředpokládá její prodej, zastavení ani jiné zásadní změny. Pokud se naopak počítá se stěhováním, refinancováním, rekonstrukcí hrazenou úvěrem nebo změnou rodinných poměrů, může být praktičtější darování odložit. Před podpisem smlouvy je potřeba promyslet nejen samotný převod, ale také ochranu bydlení dárce, budoucí náklady, správu případného nájemného a možnosti dalšího nakládání s bytem.

Zdroje: feedit.cz, hyponamiru.cz