Byt za 10 milionů: kdo vydělá víc, ten s hypotékou, nebo ten s hotovostí?

Investovat do bytu hotově, nebo s hypotékou? Oba přístupy vydělávají, ale úplně jinak. Podívejte se, který z nich dává větší smysl.

Dvě cesty ke stejné nemovitosti

Investice do bytů patří v Česku dlouhodobě mezi nejoblíbenější způsoby, jak chránit peníze před inflací a zároveň je nechat vydělávat. Ceny i nájmy rostou a z nemovitostí se stává stabilní pilíř portfolií mnoha investorů. Jenže rozhodující otázka zní: je výhodnější koupit byt rovnou, nebo využít hypotéku?

Podívejme se na modelový příklad bytu za 10 milionů korun. Na první pohled jde o jednoduché rozhodnutí, ale výsledky obou variant se v čase dramaticky liší.

Hotovost přináší klid, ale růst je pomalejší

Kdo zaplatí byt z vlastních peněz, začíná s čistým štítem. Od první chvíle mu chodí nájem, který odpovídá přibližně 3,6 % ročně. Tento výnos se postupně zvyšuje, protože nájmy s časem rostou. Po třiceti letech tak může průměrný roční výnos dosáhnout až 7,6 %.

Ještě zajímavější je růst samotné hodnoty nemovitosti. Pokud cena bytu poroste o osm procent ročně, za patnáct let se jeho hodnota více než ztrojnásobí. V takovém případě investor vydělá přes 30 milionů korun. Když se to přepočítá na roční výnos, vychází kolem 11 až 12 %.

Hotovostní nákup tedy přináší stabilitu a jistotu. Riziko je malé, výnos předvídatelný. Je to přístup, který ocení spíše konzervativní investoři, pro které je důležitý klid a stabilní cashflow.

Investice do nemovitostí: co dělají úspěšní jinak než ostatní

Hypotéka: méně peněz na začátku, větší zisky později

Úplně jinak vypadá situace, když investor využije hypotéku. Do hry vloží jen 2 miliony, zbytek financuje bankou. V prvních letech mu pronájem náklady nepokryje, takže je cashflow záporné. To se ale mění zhruba po šesti až sedmi letech – tehdy začíná nájem převyšovat splátky.

Po patnácti letech se byt prodá za více než 31 milionů korun. Po odečtení zůstatku hypotéky zůstává investorovi čistý zisk okolo 24 milionů. A to vše při původním vkladu jen 2 milionů. Vnitřní výnos (IRR) se tak dostává na 17–18 % ročně, což je výrazně více než v hotovostní variantě.

Hypotéka tedy funguje jako páka. Prvních pár let je náročnějších, ale pokud investor zvládne začátek, odměnou je násobně vyšší zhodnocení.

Rozdíl, který mění perspektivu

Zajímavé je, že pokud by investor rozdělil svých 10 milionů do pěti bytů po dvoumilionových vkladech, mohl by využít pět hypoték. Místo jednoho bytu s výnosem 30 milionů by měl po 15 letech zisk pětkrát 24 milionů. A to je číslo, které si většina lidí při porovnávání těchto variant vůbec neuvědomí.

A pokud by navíc zbylých osm milionů, které by jinak použil na hotovostní koupi, investoval například do akcií s průměrným výnosem osm procent ročně, po třiceti letech by měl na účtu přes 80 milionů korun.

Kterou cestu zvolit?

Obě varianty mají své místo. Hotovost nabízí jistotu, hypotéka zase dynamiku a potenciál vyšších zisků. Záleží hlavně na tom, jaký má investor vztah k riziku a jak dlouhodobě s penězi počítá.

Ať už se rozhodne jakkoliv, realitní trh v Česku zůstává jedním z nejstabilnějších způsobů, jak nechat peníze růst. Rozdíl mezi úspěchem a zklamáním ale často spočívá právě v tom, jakým způsobem se k investici přistoupí.